一、面对贷款利率上调如何选择还款方式

　　从银行有关人士获悉，2006年1月1日开始，在2005年3月17日前办理并享受5.31%优惠利率的购房贷款将按照新利率5.508%来执行，届时贷款买房人的月供将会增加，目前到银行咨询提前还贷市民越来越多。据相关人士透露，和今年一样，明年年初贷款利率有可能再次上调，并且由于宏观调控原因，上调时间可能较今年早。利率再次上调的消息已在社会引起了不小反响和贷款购房消费者心里的恐慌，但“信一天”市场分析专家认为，现阶段尚在贷款期的购房者不必心急，应予理性处之。

　　利率再次的上涨是由于国家针对目前房地产市场过热的行为采取加压措施，希望通过利率的手段来调控房地产过热的投机行为，但是针对目前以自主为目的消费者影响并不大。举例分析：一市民在2004年底购房贷款额为40万，贷款15年，按当时贷款优惠利率5.31%计算，他平均月还款金额为2340.3元；明年起利率将按5.508%执行，此时他的月还款金额为2344.6元，增幅仅为0.18%。但据“信一天”市场部分析，在今年未享受优惠利率而按5.508%利率贷款的购房者，即使在明年遭遇利率上调，其月供增幅也不应在承受范围之外。其次，由于未来是否加息的政策尚未有明确文件出台，还请消费者不必太担心，政府在实际操作上也会考虑到消费者的接受程度和金融政策的稳定性，不会发生大幅调整。因此“信一天“市场人士认为：消费者这时应冷静评定自己的经济能力并结合所剩贷款时间、金额等相关综合因素，有选择的重新调整自己的还款计划。

　　那么选择哪种提前还贷方式更省利息？

　　提前还款一般分为：全部提前还款、部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，借款人选择这种方法要量力而行，不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。

　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)

　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)

　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)

　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)

　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)

　　二、看贷款利率上调后的房地产二级市场变化

　　每次银行贷款利率的变化，都直接牵动着房地产市场的脉搏，此次银行贷款利率的上调，尽管是金融界人士透漏，还未见确切文件，但由于金融政策一直是国家对房地产行业的重要调空手段，且今年下半年一系列行业新政已经组合出台，因此房地产业界人士普遍认为此次调息并非空穴来风，并做好了市场变化后的应对措施。“信一天”市场分析人士认为，贷款利率上调将直接给房地产二级市场带来四种变化：

　　一、大户型成交量增幅放缓。自今年11月以来，80M2以上户型二手房成交量突增，较10月份上涨27%，但明年利率的上调将增加此部分购房人群的购房压力，从而将置业选择降低；

　　二、80M2以下中小户型成交量在利率上调初期增长强劲。北京二手房购买者的基本居住刚性需求是主流购房动机，占75%以上，因此总成交量不会因一两个新政出台而产生巨大波动，大户型求购者在此阶段将注意力转移至小户型二手房，直接导致中小户型成交量锐增；

　　三、一级市场将再度背负利率上调重负。利率上调无疑给本已在寒冬中喘息的房地产一级市场再度雪上加霜，更多一级市场买主向二级市场分流，间接导致一级市场价格增速减缓；

　　四、由于中小户型二手房需求量的锐增，房源数量增长又缺乏相关政策扶持，市场会利用价格杠杆平衡供需，此类型二手房单价增幅会上涨明显。

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