上海市场反应强烈，供应量大幅回落

受新政影响三个城市的二手房市场供应，进入六月均出现不同程度的回落，其中上海的影响最为强烈。根据21世纪不动产报价监测数据显示：上海市6月二手房的供应量相比5月份下降32.6%；而北京与天津的二手房供应增长速度放缓，天津市6月二手房的供应量与5月相比基本持平，北京市6月二手房的供应量相比5月份增长19.1%，均低于京津各自上半年的总体增长速度。

据21世纪不动产专家分析，上海市场之所以比另外两个城市反应强烈，在于此次新政更多指向投资型客户，而上海市场投资比例高于京津；此外，上海次新房供应量较大，受五年营业税影响更为严重。

交易结构变化，北京逆市而动

相比1-5月，6月三地交易结构发生的变化，显示出三地在投资与自住、房龄结构等方面的差别。根据21世纪不动产报价监测数据显示：上海市出租房的供应量增长16.3%，增长幅度最大；天津市出租房的供应量增长5.5%；北京市租售比例基本与5月持平。

据21世纪不动产专家分析，经过2005年楼市振荡，现存上海投资客多为资金基础坚实，因此新政后并未急于出手，更多的是转入租赁市场以观后市。北京二手住宅市场则显示出一定的潜力，在中高端市场虽然次新房供应量很大，但北京二手住宅市场的刚性需求如拆迁、结婚、子女入学等，反而进一步抬升了报价及交易均价，交易成本更多转移到买方。其中海淀区作为区域代表，交易价格一直保持着增长的势头，据21世纪不动产北京区天鸿华信门店童经理表示，目前海淀由于集中了教育及高科技的概念，需求旺盛，仍处于卖方市场，新政前后该区域的交易均价仍保持着10%的增长速度，报价也持续走高。天津的市场反应稍显轻微，由于其二手住宅市场房龄结构分布较为均匀。

上海、天津住宅租赁市场的信心动摇

图为2006年1-6月天津二手房住宅市场租售对比

随着各城市二、三级住宅市场的变化，各级市场也出现了相应的波动，大量二手房源涌入租赁市场，已给租赁市场带来一定的压力。根据21世纪不动产报价监测数据显示：上海市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降15.8%；天津市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降6.0%；北京市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已开始受到不同程度的动摇。

京津沪走势 ：一手市场如何影响二手？

据21世纪不动产专家分析，新政对一手房的影响，波及二手市场主要表现为三点：首先一手房未来90平米以下户型供应的充足，会带来二手交易中此类户型交易的观望；二、应在半年左右开盘的项目供应量减少，选择有限，加之价格提升，迫使部分中端客户进入二手市场，将造成交投的活跃；三、新政对90平米的比例限定，在造成一手高端项目看好的同时，同样提升二手高端的预期。

从三个城市的情况看，上海由于05年开始的楼市振荡，购房者信心有所下降，将导致需求下降，因此预计二手住宅市场将会出现一段1-2年的低迷期，交易价格将会下挫；相反，北京和天津的自住需求更为旺盛，高端市场走势趋于明朗，而在用一段时间消化政策后，中端市场对政策的消化程度将决定二手市场的未来。（新浪房产）

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