京津沪二手市场冰火两重天--昆房网地产资讯

    楼市观察

    京津需求旺盛沪市持续低迷

     21世纪不动产的监测系统显示，1-6月二手房市场供应放量总体增大，而京津地区交易均价总体仍呈上涨之势，但新政后交易量及交易均价涨幅均有不同程度回落，上海市场持续低迷，其中中端市场受冲击明显，中高端市场尤其别墅成为市场“新欢”。

    ■市场总体扫描：

    几家欢喜几家愁

    {1}二手市场供应惯性，增长难掩拐点凸显：21世纪不动产报价监测数据显示，二手房市场总体供应量相比年初仍有大幅的增长，其中三个城市中北京的增长幅度最大，比年初增长32%，天津增长28%，上海增长10%。但受新政影响三个城市的增长速度已放缓，观望拐点初显。

    {2}中端住宅交易比重下滑、高端住宅成交易新宠：1―6月北京50万元价位的中低档住宅交易比重继续下滑，同比去年下降24.9%；中高档住宅易情况趋好，50万至100万元价位的住宅交易比重同比增长27.4%，100万元以上价位的高档住宅交易比重同比增长13.6%。

    ■京津沪交易结构：

    新政变化中蕴藏生机

    {1}上海市场反应强烈，供应量大幅回落：上海市6月二手房的供应量相比5月份下降32.6%；北京与天津的二手房供应增长速度放缓。专业人士分析，上海市场反应最为强烈，在于此次新政更多指向投资型客户，恰恰上海市场投资比例高于京津；上海次新房供应量较大，受五年营业税影响更为严重。

    {2}交易结构变化，北京逆市而动：上海市出租房的供应量增长16.3%，增长幅度最大；天津市出租房的供应量增长5.5%；北京市租售比例基本与5月持平。

    专家认为，经过2005年楼市振荡，现存上海投资客多为资金基础坚实，因此新政后并未急于出手，更多的是转入租赁市场，观望后市。北京二手住宅市场则显示出一定的潜力，在中高端市场虽然次新房供应量很大，但刚性需求表现如拆迁、结婚、子女入学等，反而进一步抬升了报价及交易均价，交易成本更多转移到买方。

    {3}上海、天津住宅租赁市场的信心动摇：大量二手房源涌入租赁市场，已给租赁市场带来一定的压力。其中，上海市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降15.8%；天津市住宅市场租赁价格6月与5月环比下降6.0%；北京市住宅市场租赁价格6月和5月环比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已开始受到不同程度的动摇。

    专业人士分析，从三个城市的情况看，上海由于2005年开始的楼市振荡，购房者信心有所下降，将导致需求下降，因此预计二手住宅市场将会出现1至2年的低迷期，交易价格将会下挫；相反，北京和天津的自住需求更为旺盛，高端市场走势趋于明朗，而在用一段时间消化政策后，中端市场对政策的消化程度将决定二手市场的未来。