解读

改善型需求规避“二套房”

中原地产普陀区曹杨分行经理敖婷告诉记者，近期降价成交的房子几乎都是置换性的业主。“很多来挂牌的业主告诉我们，第二套房贷款政策出台以后，即使看好楼市前景，想再持有房产等待升值也不可能了。”她告诉记者，去年连续六次的加息在今年初“总爆发”，给很多月供业主带来很大压力。且不论第二套贷款的首付更高，利息更高，即使与第一套房执行一样的政策，同时支付两套房的利息也让大部分人吃不消。

◇特别提示

自住板块价格未见调整

“现在无论是买方还是卖方都是观望。”昨日，早报记者走访的卢湾区大部分中介门店的店员都是这样告诉记者。

不过，虽然成交冷清，但是自住集中或是生活配套齐全的板块价格二手房价格并未见调整。

同样位于卢湾区一家中原地产门店的工作人员告诉记者，近期卢湾区二手房价格基本与去年10月价格持平。卖家的挂牌价没有丝毫松动，只是成交变缓。“总体感觉是，投资者不多的区域，卖家一方面对市场消息很不敏感，另一方面他们并不急于出手房产。所以，价格没有大的松动。”

未来走势

去年的先抑后扬“不会重现”

早报记者 梁文汇

虽然已经接近3月，市场连续4个月的观望、新房降价带来的心理冲击，让上海房地产市场的冰冻仍在继续。购房需求持续累积，一些新房和二手房东主动地降价，会在今后几个月给上海房地产市场带来怎样的综合效应？

昨日，中原地产普陀区曹杨分行经理敖婷在接受早报记者采访时表示，去年5月以后房地产市场暴涨的情形在今年不可能被复制。

“短期来看，上海楼市的价格会停止上涨，部分区域甚至会有所下降。但是，中期来看（两三个月以后的半年内），如果房地产市场出现向下的微调，买方逐渐进场，需求就会释放，带来新一波的成交放量。”敖婷表示。

不过，她表示，像去年5月份那样的价格暴涨肯定不可能出现。“从往年的情况来看，银行一般都是在年中出台房贷紧缩政策，年底几乎对房贷封锁，而到了第二年的年初，逐渐放松房贷。但是，今年却没有出现这样的情况。”

敖婷说，今年初到现在，各家银行都很严格地执行央行的第二套住房贷款政策。银行方面给中介公司的口径都是，即使到三四月，贷款都不可能会放松。“如果房地产调控政策严格执行，价格在短期内突然暴涨就不可能出现。”她预计，中期上海房地产市场成交会放量，但是价格会维持稳定，可能会普涨1％-2％。

观点

蔡为民：楼市拐点已然确立

上海房地产研究专家蔡为民近日表示，楼市拐点已然确立。他表示，今年初万科董事长王石抛出“楼市拐点”的论调，是来自于对中央政策氛围的体悟，乃至万科在全国各地推案的实际感受。

蔡为民称，为了证明“拐点”的到来，王石不惜以万科楼盘作为“试验”，于元宵节当天提供10多个在推楼盘计240余套，以5％～8％的折扣价进行特卖，此一举引起消费者与开发商的强烈关注，甚至到场随时掌握销售状况，表现得比万科还要紧张。因为去化成绩的优劣，将会严重影响其他开发商的经营决策。而“卖得极差”（低于3成）、“卖得一般”（5成上下）、“卖得不错”（7成上下）、“卖得极佳”(9成上下)各有其代表意义，并会引起截然不同的市场反应。

蔡为民认为，“卖得极差”显示消费者预期房价还有降价空间。“卖得一般”恐怕最令开发商难以因应，因为这种状况说明降价有效但效果有限，降与不降间令人为难。“卖的不错”则突显降价是解套的可行方案，关键在于降幅的拿捏罢了。“卖的极佳”乃至形成抢购，则王石势必成为开发商间的众矢之的，因为这说明即使不降价，仍有可能卖得很好。当万科元宵特卖的成果揭晓之后，7成的比例不多不少刚刚好。

蔡为民表示，以万科开发商领头羊角色，素以“质佳价昂”（同区段比较）著称，而如今它都降价求售，其他同地段楼盘，在品牌、品质都不如它的情况下，焉有不降价而能顺利售出之理？以此观之，多数开发商只剩下明降还是暗降？及降幅到底多少？才能达成既催促购买又不致太伤筋动骨的议题探索了。早报记者梁文汇整理

姜仁：房市5月份“冰融”

中国房地产企业家协会全国理事会副会长姜仁近日在其博客上预计，今年5月份全国房地产市场基本全部“融冰”，房价在8－10月份会进入一个小高潮，但特征是比往年增幅减小，增长速度减缓，时间延续较长。

他表示，春节以前，房地产市场进入了近几年以来的低迷期，房市清冷、价格下降、促销不景气、成交量下降等情况，房地产交易市场四面楚歌，冷冷清清。不过，他认为，房地产市场的真正“严冬”还没有真正到来，在全国范围来看，整体趋势还是上涨的。

分析原因，他认为，虽然国家在2008年大力发展进行双限房、经济适用房、廉租房等社会福利商品房的建设，但真正走入各家各户是需要时间的，而且2008的土地供应不再是以前的那样，势必减少土地的放量供应，还有政策的综合叠加因素，整个2008年房地产市场可能趋于慢涨阶段，不可避免个别地区出现暂时停滞情况，但大势基本已定，房价不会有很大的起伏和下行震荡。

他表示，从整个房地产市场来看，虽然供需日趋平衡，但目前供需还是存在差异。在强劲的购买需求环境促进下，估计在今年5月份全国基本全部融冰，房价在8－10月份会进入一个小高潮，但是比往年增幅减小，增长速度减缓，时间延续较长。早报记者梁文汇整理 (本文来源：东方早报 作者：杜琴庆) 

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