2004年7月，李某把自己的两间门面房租给栗某，租赁时间为2004年8月5日至2009年8月5日，同时约定承租人有权转租或转让。2005年，栗某将这两间商铺转让给隔壁经营“七匹狼”服装店的蔡某，两人达成口头协议，2006年6月20日蔡某向栗某支付了1万元押金，栗向蔡出具了一张收条，收条上载明“今收到门面转让押金壹万元整，转让费计玖万元整。
 
 
随时交门面。”李某也在这张收条上注明“同意转让给蔡经营”。就在蔡某准备装修店铺的时候，却找不到栗某，拿不到店铺钥匙。更让他疑惑的是，自己承租下来的店铺似乎已经在改造装修了。蔡某一打听，才知道这个店铺被一位姓陈的女士承租了，陈女士说自己早在6月18日就签订了租赁协议。蔡某感到自己受骗了，一纸诉状将栗某和第三人陈女士告上法庭，认为二人恶意串通，更改合同生效日期，使得自己合同无法履行，故要求法院判决被告按约定履行义务，将栗的店铺交给自己经营。庭审中，蔡某称，陈女士是在蔡先生向栗先生支付了1万元押金后支付的租金，协议签订的日期却注明为6月18日，表明其中有欺诈行为，应当宣告栗某和陈女士之间的租赁合同无效。栗某称，自己与蔡签订转让协议时，只收了蔡押金1万元，而陈女士则支付了所有租金，栗并表示同意返还押金以解除协议。第三人陈女士称，更改签订协议的日期是应栗某的要求所做，自己并不知情。由于其实际履行了转让协议，故店铺应该归其承租。在法庭审理中，对于两份合同哪份有效，产生了分歧意见。有人认为，栗某收取了蔡某交付的押金，应视为双方签订的合同有效。栗将店铺转让给蔡之后，又将店铺转让给陈女士，并将签订的时间提前，实际是利用欺诈的手段签订了该合同，应当宣告无效。陈称自己与栗已实际履行合同应取得店铺的承租权的主张，法院不应支持。栗与陈的承租协议无效。蔡在交付8万元转让费给栗后，陈需将店铺交给蔡经营。也有人认为，栗虽然在与蔡签订有效合同后，又将店铺转让给陈女士经营，并且两人将协议的落款时间提前于协议的签订时间，但没有充分证据证明二人有恶意串通的行为，故应认为该合同有效。且陈已经交付租金，栗也已将店铺交给陈使用，协议已实际履行，从维护稳定的经济法律关系和减少当事人损失的角度出发，陈应取得承租权。蔡要求栗履行合同的诉求，法院不应支持。蔡因此受到的损失可另行起诉。

　　评 析

　　北京大学法学院李家军本案争议的焦点在于承租人栗某分别与次承租人蔡某和陈女士所签的两份房屋转租合同哪份有效。从本案实际情况来看，栗某与陈女士签订的合同无效。

　　首先，栗某与陈女士的转租合同没有得到出租人的确认。

　　从理论上讲，承租人的租赁权是建立在出租人的所有权基础之上的，租赁权基于合同而产生，在本质上属于债权，因此，承租人基于租赁权的转租行为不能对抗作为所有权人的出租人的意志。尽管出租人李某与承租人栗某明确约定，在租赁合同期内栗某有概括的转租权，但是，在出租人李某对栗某与蔡某转租合同的确认后，概括的转租权就因为这一次具体的转租行为而不复存在。此后，如果栗某再进行转租，应当在事前征得出租人的同意或者在事后得到出租人的确认，否则，转租合同无效。事实上，栗某与陈女士的转租合同一直没有得到出租人肯定或者确认，因而不具有法律效力。

　　其次，栗某与陈女士的转租合同侵害了第三人蔡某的合法权益。

　　任何民事权利都要受到法律保护，债权也不例外，除了债务人不能违约侵害债权之外，合同之外的第三人也不能侵害债权。如果第三人明知他人债权的存在，而故意与他人的合同相对人进行缔约，导致他人债权难以实现，那么，第三人的缔约行为就属于“以合法形式掩盖非法目的”。本案中栗某在已经和蔡某达成转租协议、且蔡某已经履行协议义务的情况下，又与陈女士就同一标的物签订转租协议，并且始终没有通知蔡某，严重违背了民商法中的诚实信用原则，这是一种不符合社会公德的行为；另一方面，陈女士在和栗某达成转租协议时，对栗某和蔡某的转租协议是明知的，这从他们将协议的生效日期提前可以看出。根据我国《民法通则》、《合同法》的有关规定，民事活动应当遵循诚实信用原则、应当尊重社会公德，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，因此，栗某与陈女士的转租合同应当认定无效。据此，陈女士应当将占有的房屋退还给栗某，而栗某应当按照约定将房屋交给蔡某使用。房屋承租人将房屋先后转租给其他两人，先期合同只交付了部分押金，但经过了屋主确认，后期合同支付了全部租金，却未经屋主确认。那么——

【来源：正义网】