关键词：五马拉车、六马狂奔

目前起码有五种力量在推动全国楼市上扬，可以形容为“五马拉车、六马狂奔”。

其一是各路诸侯。地价是地放政府的第二财政，所以地方首脑都说自己的房价不高，说自己的房地产市场是健康的，涨的都是别的城市，都是别人生病自己吃药，没有哪一个省公开承认自己的房地产业有问题。

其二是银行。他们认为比起其他行业，目前房贷是烂账最少的，所以不断增大借贷比重，只要有地、有盖房子的图纸，马上现金流就能够过来。调控刚见点效果，有些地产商日子不好过也许正考虑降价出售，银行一延长还贷期限又让他们神气起来了。

其三是地产商。不用多说，作为商人他们本来就是要尽可能高地获取利润的。

其四是投资者。国外基金赌人民币升值，国内资金赌资产升值都纷纷涌入。

其五是兴风作浪的炒楼者。民间游资在全国各地市场像旋风一样刮过，寻求短期暴利。

最后是跟着狂奔的消费者。眼见中央对地产的宏观调控不灵、房价反弹，强化了消费恐慌，加剧了超前消费、同步性消费行为。本来应该租房的提前买房，本来按自身财力理性购房的现在寻求一步到位，买新的、买大的，不仅把一家老小包括父母养老的钱全部投入房子里，还要透支未来的收入。

于是，五马拉车变成了六马狂奔，从而导致房价一路飙升。

话语者：著名房地产战略专家王志纲

清 议：引发房地产价格暴涨的因素很多人都在分析，但像王老师讲的这么形象生动的不多见。新出台的调控政策对六马皆有约束，落实到位的话，有望制服房价这匹脱缰野马。

关键词：外国资本

国内的金融市场和金融体系还不足以能够给一个房地产公司从它的整个生命周期里提供比较完备的融资服务，正因为这种情况，使得外资有这样的机会在里面拾遗补缺，起到一些作用。

对人民币升值的预期确实是外国资本进入到中国房地产的原因之一，但不是主要原因。主要原因还是看好整个行业未来20年～25年的长期增长，看好这个行业作为国民经济支柱产业的发展前景。人民币升值只是个基本因素。

话语者：摩根大通中国投资银行部董事总经理方方

清 议：去年宏观调控、地产商银根吃紧后，外资非常活跃，一批基金进来捡便宜，瞄准那些资金紧张的优质项目，出价之低恨不能让开发商吐血，选择之挑剔更是让开发恨的牙根疼，不过确实因为外资的介入让一些项目死里逃生。现在国内又对房地产进行调控了，境外基金又活跃起来了，政府部门应该考虑怎么阻止他们趁机“捡漏”。

不过，方方先生的话语也让我们意识到国内房地产企业难以基业常青、难以成长壮大的主要原因正是完备的金融服务的缺失。国内金融机构不尽快弥补这一缺失，在房地产企业强烈的成长欲望下，商机就会悉数被外资抢占去了。

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