物业税真的可以平抑房价吗？

针对物业税，有人认为其出台将改变市场供需结构、抑制市场投机，它的出现将颠覆房价。普通商品房价格中，税费、开发商利润是房价的主要组成部分，其中税费包括开发商的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果开征"物业税"则将彻底改变这种商品房价格的构成方式，将这些费用分期由政府收取，均摊到房屋的保有阶段。如此一来，开发商不必集中将如此多的税费一次性缴纳，开发成本必将大幅度下降，商品房价格也将下降无疑。

也有人认为物业税的出台必然打入房产成本，这些成本最终还是分摊到消费者头上，从而就抬高了房产的价格。因为房价是由市场而不是开发商来主导的。很多人都认为是地价的成本高而造成了房价高，而现实情况是，如果没有人们的需要，就不会有对这个土地的需要，也就不会有地王的频频出现了。当前的状况是，市场供不应求，人们的预期很强，价格还一直往上涨。如果涨价过程的收益远远大于物业税的成本，那物业税的效果自然也不大，房价自然不会下降。而且短期内，物业税很难成为主流税种，也很难成为国家主要的税收来源，只是一种试点而已。想要通过物业税来降低房价是不可能的，物业税只是用来增加房地产的持有成本，如果这一成本能够顺利转嫁的话，更加起不到抑制房价的作用了。

市场主体之于物业税

既然物业税的开征涉及到如此多的问题，国家为什么还要开征物业税？物业税的开征对国家、地方政府、开发商、民众会产生怎样的影响？

一、物业税之于国家

物业税作为国家税收的一种，有三个职能。一是财政职能，物业税可以增加国家的财政收入；二是监督职能，通过物业税的征收对公民的经济行为、纳税义务进行监督；三是作为经济政策，从宏观调控经济职能上来看，物业税可以影响到房地产的供需总量、供需结构以及市场微观经济行为的选择等方面。它一方面可以促进住宅市场健康发展，鼓励住宅的消费；另一方面又可抑制住宅的过分投资投机。物业税作为保有环节征收的一种税种，其社会调节作用是其出台的最重要的理由。通过物业税扶持低收入者，缓解贫富分化的矛盾。

二、物业税之于地方政府

由于地方政府动力不足，不仅是一些不发达地区还在热衷于土地财政，以求充实财力，完成城市建设，发达地区也实际过度依赖土地财政。如果取消土地出让金制度，地方政府的财税来源就受到制约；对医疗、教育、基础设施等公共领域的投入可能会相应减少，这会间接影响到当地群众的公共福利。
不过眼光更长远的人会看到，物业税将在未来为中国带来难以估量的价值，地方政府就将是赢家之一。物业税的推出，会使房地产在保有环节实现最基本的内外资并轨。这样的机制可以把目前地方政府短期行为的土地财政，改造成为长期行为的土地财政。物业税的顺利征收可以使市场经济要求的地方政府职能和财源建设相契合，从而为经济建设型政府向公共服务型政府转型打下经济基础。

三、物业税之于开发商

开征物业税，出于维护社会稳定的考虑，税负水平也不会有太大变化，短期内对所有一切都不会有太大影响，但它从某种程度上减轻了开发商的开发负担。开发商拿地的时候需向中央、地方付出地租，比如现金地租、承诺地租等，物业税的开征有可能会降低开发商的开发成本。但开发商是不愿意看到房价降低的，可能会通过品牌塑造、对产品进行升级等手段继续提升楼价，最终消费者还是最大的“被误伤者”，因为买房门槛不但没有降低，而且变成“买房不容易养房更难”。

四、物业税之于民众

抑制过度投资一直是宏观调控的重要一步。而加息、提高首付等手段只是在销售环节上抑制了一部分资金不很充裕的投资者，没有起到根本性的作用。
开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投机性需求的抑制作用更大。因为"物业税"是以房屋价值为税基的，是随着房屋市值变化而改变的。也就是说，房屋价值如果提升了，则购房者在持有环节中将背负重税，若是用于投资用途的，持有成本使得投资价值几乎失去，市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。
由于现在物业税开征的很多细节都没有确定，所以对市场的影响力度究竟有多大不好判断，目前主要表现为对购房者心理上的影响，他们会担心以后的持有成本太高。不过，不管开征的税率是高是低，对多次置业者的影响都不小，而当前楼市中有一部分买家就属于多次置业者，这样一来，对未来的楼价可能会有影响，具体会体现在降价或者增幅放缓上。

我们的看法

中国有一个特殊现象，就是政府对于房地产调控的影响，更多重于影响市场预期，但实际执行层面偏弱。无论是之前的房地产买卖增值税还是提高地二套房贷利率的具体措施都实际上印证了这一判断。
第一、 对于市场最关心的物业税税基问题，我们的看法是：税基更倾向于以房地产的市值作为评税基础；
第二、 对于市场关于得税率问题，我们认为，首次开始执行的物业税税率应该较低，将会远远低于目前讨论的1%左右的水平；
第三、 物业税征收对象，即征收范围，将以各地实际收入状况有所区别，对不同收入群体采取挣或不挣得判断。这不取决于政府的决定而取决于各地立法机关的判断。有差别征收是一定的。
第四、 土地出让金制度短期内不可能取消，因此，地价、房价不会有太大的成本差异，也不会引起太大的价格波动。
第五、 考虑到物业税制定的种种困难，这项制度无法在短期内施行。最乐观也需要至少2年时间。
第六、 在物业税制定并实行之前，房地产调控做为中央政府调控的重点，仍会继续；为了抑制房地产投机行为，可能先于物业税出台之前出台类似控制税、豪宅税这样的税种，并趋于严格执行房地产所得税。

看房地产调控风起云涌

中国房地产不仅面临着发展的千古机遇，同时因为关乎国计民生，调控政策会保持一贯的连续性。征收还是不征收这并不是难题，摸着石头过河的中国和政府，将继续秉承着循序渐进的作风，不断地发展房地产、不断地完善房地产制度。

昆山这样的城市，规模与作用远不及苏州和上海的一个城市，城市房地产的发展既是本地需求的结果，同时也仅是整个房地产市场的一个小小的组成部分。相对于别人动辄百分之几十、百分之几百的涨幅面前，昆山接受影响的同时也保持着自己的节奏！

我们仍将看好昆山未来的房地产市场的发展。虽然政策走向引发市场猜测，市场后期走势扑朔迷离，希望通过理性的解读能够拨开市场迷雾。

【来源：kunfun.com】