昆山酒店式公寓及打工楼市场状况

　　⑴酒店式公寓市场概况

　　酒店式公寓主要由服务式公寓（ServicedApartment）和小户型酒店式公寓两种物业类型构成。

　　服务式公寓

　　服务式公寓国际上惯称“全套型服务式酒店公寓”，20世纪90年代开始出现于上海的高档地段，与传统的酒店相比，该类物业不仅能够提供完善的酒店式服务和管理，同时拥有良好的居家格局和居住功能。服务式公寓主要针对的是在某地需要逗留较长时间和追求住家环境的外来者，包括商务考察、短期学习、旅游度假、外派的高级管理技术人员等。上海的服务式公寓一般采取只租不售的经营模式（如浦西的华山公寓、浦东的雅诗阁），随着近几年上海宏观经济和地产市道的快速上升，这类产品的经营模式更趋灵活性，以往只租不售的项目逐渐开始尝试租售结合或全幢出售的新模式（如浦西的芝大厦、浦东的金桥酒店式公寓）。

　　目前昆山尚无标准的服务式公寓物业，但市场上已经有酒店管理公司采取长期租赁已购酒店式公寓并按照服务式公寓来运营，优家连锁——昆山雍景湾酒店公寓和优家连锁——长江花园就是这样的例子。优家连锁上述两个店的客户中较多的是外派的高级管理技术人员，目前该类物业的日卖价为200元，按照半年起租的日卖价为120元，出租率与目前市场上其他酒店类物业类似——常年出租率75%。

小户型酒店式公寓

　　小户型酒店式公寓是酒店式公寓的市场细分，其最大的特点是面积小而紧凑，一般在35-65平方米之间，室内精装修并能提供全部或者部分的酒店式服务。与传统的服务式公寓相比，该类物业更适合年轻白领、SOHO族及单身族等城市新贵们居住兼办公的用途；从昆山该类物业承租客户群来看，台干、外企高级技术人员以及粉领阶层（从事娱乐服务业的女人和“二奶”一类人）为主力。同时小户型酒店式公寓的出现也带来了不动产投资的新渠道，全产权出售的经营模式迎合了城市中产阶级对房地产的投资需求。

　　经过几年的发展历程，该类物业在产品设计和功能定位上有了更多的细分和变化，从平面户型至立体户型，从普通型单身公寓到酒店式小户型。

　　昆山市场上小户型酒店式公寓有的是作为规模化小区开发的附属产品，如：吉田国际广场、雍景湾•南苑、前进录、都市•现代城；另外的是单独建设的酒店式公寓产品，如杰座、泊仕等；另外的像长江酒店式公寓是老楼改造项目。从总体上来看，昆山酒店式公寓的分布范围广，各盘总量大小及品质参差不齐。

　　表2：小户型酒店式公寓面积、内部装修及周边配套比较

　　该类物业单套建筑面积主要在50平方米左右（建筑面积，包括公摊），相当于普通酒店的一个标准间，一般通过样板间可了解到的室内状况是一房、一厅、一厨、一卫，结构紧凑。面积更小的户型，室内空间就会显得比较局促，因为该类物业一般都有过道等，公摊面积较大，得房率一般在65％左右，经过计算这样的户型套内建筑面积只有30m2左右。

　　精装修是该类物业通常采用的手法，一般套内在装修的基础上均配备有沙发、床、电视等，另有部分还配备有冰箱、洗衣机等家具。

　　举例说明小户型酒店式公寓出租价格情况：雍景湾•南苑，和泊仕楼50平方米精装修小户型酒店式公寓，月租金1500—1800元/平方米。从总体出租率情况来看，目前该类物业出租率在85%左右。

　　昆山市共商行政部门从2006年8月份出台了限制在住宅中开办公司的规定，这将在一定程度上影响该类物业的租住客户源。

　　昆山以外向型经济为主的经济模式是目前市场上服务式公寓和小户型酒店式公寓取得良好租赁业绩的原因；该类物业所处位置均较繁华，周边配套均较齐全；随着昆山经济的进一步发展，外来人口的进一步涌入，该类物业的租赁状况将进一步向更好的方向发展。

　　⑵打工楼市场状况

　　表3：昆山市场上部分打工楼情况汇总

　　市场上正在经营的打工楼都分布在工厂周边，目前主要承租客户为厂区员工；一般打工楼建筑格局为2-3层，普通混水砖墙，小区内部基本无绿化；室内一般为单间配一厨房一卫生间；一般为2人以上租住一间；出租情况相当好，从目前已走访的四处大工楼来看，出租率均达100%；目前建设主体均为集体经济组织，使用的土地性质均为集体租赁用地。

　　打工楼主要面对的是打工一族，该类物业由于针对的目标客户群的局限性，很难提升租金，目前最高的租金也就只有420元/平方米•月。

【来源：金利行企业】