昆山黄金商铺的市场状况

一、 地段增量将尽，奇货可居
目前昆山最繁华的商业基本集中在人民路一带，而人民路作为昆山老的商业中心几乎在多年中没什么发展，也没有增加多少新的商铺，政府目前在规划一些新的商业中心，因此人民路的商铺格局基本不会有太大的变化了，黄金地段商铺的这些“寸量”，由于昆山的日益发展而显得金贵。北门路、亭林路、柏庐路等地段的商铺则为后起之秀，象亭林路上的商铺多以服装经营为主，一般租金为7000-8000元/月，柏庐路则多以建材五金为主，价格也在6000元/月以上，位于这些路段的商铺由于该路段人流量大，收益较高，一般也不轻易转手。

　　二、需求巨大
　　2002年以来，商铺需求主要来自便利店、大型超市、连锁餐饮、国内外品牌专卖店。而顶级地段的商铺需求则主要是服饰、休闲等品牌旗舰店，需求旺盛。据不完全统计，人民路商铺年换手率不足5％，由此业主对高租金的接受是可以理解的。2000年以来上海市中心主要商业街的临界店铺基本满租，新供应的店铺租金高企，次级商业区新面世的商铺的租金直逼甚至超过中心地段的商铺。
　　数据表明，1999年以来昆山的租金水平总体呈上升态势。这种态势在2002年得以持续，至2006年5月昆山大多数商铺的租金比2005年又上升了15%，主要商圈商铺显示出很强的产生租金能力。
同时昆山的商铺销售价格也在逐年上升。据2005年的一项调查反映，参与调查的人对黄金地段商铺的租金认为物有所值的占94%，认为租金过高但能承受的占4%，认为承受不了退租的的只有1% 。这颇能说明上海今年以来的投资者对于黄金地段商铺的心态。

　　黄金地段商铺投资的机遇

　　获得黄金地段商铺的机遇难得，更多的情况下是一种偶然。目前昆山几十年不变的黄金地段商铺面临重新洗牌的态势，应看成是历史性的机遇。对于这些地段商铺可能的投资一般有以下途径：

　　一、 国有资产退出
　　在过去，传统黄金地段商铺几乎全部是国有企业经营，但随着改革的深入，国有资产逐步退出非垄断行业已成必然，这使黄金地段商铺的出让成为可能。因此有的是国有企业欲引进战略伙伴，也有非国有企业或上市公司为实现战略目标而进行的重组购并，以参股等形式介入或拥有这些商业物业，从而实现直接或间接地拥有这些物业支配权的目的。这使得长期以来无缘问津这些黄金地段的民营企业获得了进入顶级地段商铺的可能。

　　二、 商业规划实施
　随着昆山城市规模的不断扩大，原由商业规模已经不能满足市场需求，因此政府将规划多个城市副中心，位于副中心核心位置的商铺也将是今后的黄金地段。例如随着政府萧林路的改造，以及周遍楼盘的增多使该路段人气增多，萧林路将是今后的精品商业街，也将会逐步成为城北地区的一条重要商业街，看准时机，在低加位时出手将会获得较高回报。一些新兴的地区如前进西路的沃尔玛、欧尚、加了福等主力门店周边的一些商铺，根据整个商业中心的规划和定位很可能也是非常抢手的商铺，有这些国际著名大卖场坐镇的商铺，很多都会是黄金商铺。　　

　　三、 企业破产清算
　　黄金地段企业经营状况恶化，进入破产程序，此时可能出现一些投资良机。如近几年，经常有一些公司的资产（主要是固定资产）被银行及资产管理公司委托拍卖，因而市场上出现了一大批商用物业，这些物业并不带负债性质，地理位置较优，其商业前景被一致看好。2002年由中国信达、中国华融两家资产管理公司举办的春季广州拍卖会，由广东国际、安华白云、中商盛佳、古今、经贸拍卖行联合“操刀”，这些都为心仪于黄金地段商业物业的投资者创造了进入的机会。

　　四、 突发事件
　　突发事件常常会引发投资机遇。以香港为例，1981年至1982年西方经济危机，1998年的亚洲金融风暴。期间均出现过割价求售，被迫从黄金地段撤出的事例。而如李嘉诚等却是在这些时期果断出击，战果累累。因此每一次危机从另一角度看，均成为抢占黄金地段商业物业不可多得的历史时机。
　　综上所述，金字塔顶端的物业可望而不可及，黄金地段的商铺是有价而无市，投资黄金商铺需要有一定的资金支持和独到的眼光。在通常情况下，普通投资者几乎没有机会得到成熟的商铺，毕竟所需资金和商业背景并不是一般中小投资者的能力所及。即使在非常时期，得到这种商铺的机会也只是昙花一现，瞬间即失。但如果投资者有着极度敏锐的眼光和市场洞察力，以及快捷的信息渠道，普通商铺变为黄金商铺将不是梦想。

【来源：昆房网】