昆山是个适宜安家的城市，西靠人间天堂-苏州，东临第一大城市-上海，西面的阳澄湖，南面的淀山湖秀绝天下，江苏省的东大门，周庄，锦溪，千灯等古镇沉淀了两千多年江南风韵。正因为昆山风景秀美，人杰地灵，经济发达，投资客，台资，日资企业遍地开花。他们在给昆山经济带来繁荣的同时，也在影响着昆山的房地产业。而大量的外企高层，上海富人，昆山精英们更愿意在美丽优雅的昆山选择别墅。由此，形成了昆山目前的别墅群落。从位置来看，昆山的别墅主要集中在西部，北部沿阳澄湖带，和马鞍山路带，南面则靠近淀山湖，千灯等古镇附近。从建筑风格上看，仍是以欧式别墅居多，也有少数雅致的中式别墅。。

　　从2003年起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。２００６年，国土资源部正式对别墅下发了“封杀令”。“别墅叫停后，对先开发的别墅项目可能是一种利好。”中原地产分析师说：“已经囤积在开发商手中的别墅用地两三年内都消化不完。对于别墅的开发商来讲，尤其是现在手头有地、有项目的开发商，应该是一种变相的利好刺激。”“虽然目前别墅供应略大于需求”中国房地产研究会副会长顾云昌说：“但政策限制了土地资源的供应后，未来几年内，有可能会造成供不应求的局面。”

　　上海聚仁物业咨询机构的一项调查显示：昆山周边地区休闲度假型别墅购房者中，上海人是消费主体，尤其是阳澄湖、淀山湖、双阳湖三个休闲度假区域中，购房客群中上海客的比例高达60%以上。宏观调控之前，淀山湖板块（昆山区域）的主力客户分为四类：一、上海的中产阶层及私营老板；二、昆山当地的台籍管理人员，因为昆山是台资企业的投资天堂；三、逆市而动的投资客，认为“别墅禁地”政策使得别墅在未来可能成为投资的相对热门产品；四、当地及青浦工作的高薪阶层，购置别墅当作第一居所。

　　在政策的影响下，国家出台政策后，昆山别墅价格上涨是总趋势。但昆山的房地产发展有其特殊性，具体表现为：一是昆山的房地产消费非常理性，政策对昆山房价的影响往往要在一段时间后才体现，因此昆山别墅价格前两年涨幅不大有特殊的消费心理影响。二是昆山在国家出台不再进行新的别墅用地审批这条政策前，别墅用地的存量已经比较大，当时市场对别墅的价值认识还不太明显。三是经过两年的消化，别墅用地越来越少，尤其是老城区，别墅的稀缺性已经很容易被人们看到，因此昆山的别墅价格上涨，成交活跃也就理所当然了。

 
　　然而，随着宏观调控不期而至。投资成本与市场风险的增加，政策敏感度高的投资者在2006年、2007年“减持物业、退市慎进”。面对严峻的市场环境，对于囤地的开发商而言，生存问题从未如此严峻过。

　　“投资客现在都没了。供应量太大，需求与供应绝对失衡！”上海新吉阳房地产咨询有限公司一位知情人士表示。该公司目前正在代理板块中备受关注的项目——占地1900亩的耀江·淀湖桃源。

【来源：kunfun.com】