新盘多、开发早，单价相对较高、入住率不高一直是困扰城北房产的难题，销售不错的几个新项目集中在萧林路易初莲花一带。老项目普遍销售不理想，有的老项目甚至不敢将后续项目面世，原因在于价格高，对客户吸引力不强。销售好的几个项目，主要为新楼盘，大多定价合理，位置也不错。鉴于目前在销售中遇到的问题，城北的大部分项目的销售策略要调整。

    老城区：在售楼盘少，成交平稳。

一方面是因为这一板块可售房源本来就不多，另一方面，这一板块房价最高，将大量普通客户排斥在门外。尤其现在老城区的房源以投资性房为主，这对昆山目前客户数量最大、收入高、存款不多、主要依靠贷款的白领阶层还是有影响的。但由于老城区的区位优势，对高档客户的吸引力很大，销售一直很平稳。大多数项目销售虽然没有一上市就被抢购一空，但从市场的高价位看，销售还是很不错的，而且总体受政策和市场变化影响小。

      城西：市场热点集中在花园西路。  

城西作为今年楼市最重要的板块之一，是现在和今后一段时间昆山的主力板块，但目前各家楼盘销售却是几家欢喜几家愁。成交较好的楼盘主要位于花园路，以低总价、高性价比及迅速完善的配套吸引了大批白领阶层，这里普通公寓每平方米的价格在3500元以内，联排别墅每平方米的价格在5500元左右。但前进西路和马鞍山路的一些项目由于单价高，主要为高档客户服务。

      铁南：新盘低价吸引客户

  铁南的几个新盘由于开价较低，销售很好，在这两个月全市的已售房中，铁南占据了成交量的相当比重，这也给其他区域的项目一条最基本的启示：现在不是没有需求，而是市场没有被激活。铁南的低价，本身就是市场理性的表现。特别是在目前的大环境下，铁南将显出优势。

      兵希：供应少上涨快

兵希应该是昆山楼市的一个新主力板块，但由于现在供应量少，还没有对整体市场形成大的影响。但兵希的房价今年上涨却很快。这既是市场看好兵希的表现，也有可能是制约兵希今后房地产发展的因素之一。毕竟，现在兵希的客户还是以本地拆迁户为主，而拆迁户是有限的。在昆山的消费主体仍然以白领阶层为主的前提下，房价将是制约今后兵希房地产发展的一个关键。尤其是在其他几个板块都在打价格战的前提下，这种影响将更明显。

昆山这几年房价出现攀升主要取决于两方面原因：

一是可供投资的渠道过于狭窄，闲置资金大多集中在房地产这一看起来“只赚不赔”的投资品种上；

二是快速城市化带来的需求旺盛。

新政策虽然对前一方面有影响，但由于昆山房地产的市场推动主体是后者，加上昆山房价与周边城市比处于较低的水平，因此房价的支撑主体目前还没有根本变化。即使在上海等地，尽管房地产投资比例比昆山大，而且房价比昆山高得多，但在新政策出台后，经过了短暂价格下滑，房价现在已经开始止跌回升。

【来源：昆房网综合】