购房心态在放缓

      自去年底国内部分行业发展过热，国家宏观面上对部分行业进行降温已成大势所趋之时，房地产行业的发展也自然成为了众人关注的焦点。随着市场的逐步降温，近段时间在昆山房产市场上房地产参与的各方，心态也在发生着明显的变化，在这其中对买房者而言，持币观望静观其变成为了更多购房者的首选，购房者购房心态放缓已经是不争的事实。

      搏弈心态限制交易量放大

      从近期昆山新售楼盘的开盘销售情况看，目前新建商品房销售普遍不够理想，近期的二手房市场交易情况也相对平淡。从有关方面了解到今年全市房地产投资计划已达45.65亿元，房屋销售仍旧火热，现房销售面积27.38万平方米，比上年同期增长34.2％，销售合同金额7.07亿元，比上年同期增长 22.5％，平均售价达2582元，与上年底基本持平。从房价统计数据上我们可以看到，虽说市场交易平淡但从房屋售价上我们依然没有发现房价下跌的痕迹。所以部分业内人士认为，目前二手房交易量放缓的情况尚属正常范围。现阶段市场主要是买卖双方互相搏弈的结果，一部分极想要买房自住的购房者都处于持币观望状态，购房者认为在一系列相关房产政策出台后，房价会进一步下调，希望等待房价更低的时候购买；而售房者却认为房价涨势趋缓是暂时性现象，从长远来看房价仍会上扬，目前不愿压低价格出售，买卖双方心理价位落差较大，这是造成目前二手房交易量下降的主要原因，估计这种买卖双方互相搏弈的市场的情形还将会持续一段时间。但市场中也有部分人士认为，随着近期一些大盘开盘、新房上市步伐的加快，房价走势将会进一步明朗，相信二手房市场交易量也将会有所扩大。

      二手房市场购房更理性

      随着二手房市场购房者购房需求的进一步成熟，以及“梯级消费”置业观念的市场倡导，再加上相关法规和交易规则的出台和完善，也催生了更多的消费观念成熟的二手房需求者。据统计，2004年1～6月全市在岗职工平均工资为9489元，比上年同期增长16.1％。照此推算，我们可以认为一个双职工家庭年收入在5万元左右。以该类家庭购买一套30万元的房屋为例。选择8成按揭，首期两成6万元，剩下24万元房款按揭贷款，以8成30年按揭计算，月供约1300 元。在选择按揭付款方式购买二手房的消费者中，有50％的人选择首付款10万—15万元，有70％的人愿意承受1500元左右的月还款额。市场专业人士认为：这是比较科学的决策。以当前二手房贷款首付比例为三成来计算，若首付12万，贷15年，则受信额为28万，每年还款约为19000元，一般家庭食物支出水平约占总收入的40％左右，按照家庭年收入为5万元的平均水平来衡量，除去2万元的年食物支出和约2万元左右的还贷额，每年还能有1万多元的结余，这样，贷款买房既满足了住房需求，又对生活水平不会产生大的影响。

      租赁市场仍旧持续看好

      在二手房销售处于低谷时期，房屋租赁市场却仍旧持续看好。

      现在昆山普通百姓手里有两三套房产，已不再是新鲜事。近几年昆山房屋租赁市场也一直保持着较高的增长，而不少人会将空置的房屋出租，以获取稳定收益，也使一部分投资者保持了只租不售的心理。从今年上半年统计数据上看，租赁人均财产性收入中房屋租金收入在成倍增长。今年上半年市区居民人均财产性收入344 元，同比增加220元，增长177.4％，是近年来增速最高的，其中市区居民拥有2套以上住房数的比重增长较快，因而房屋租金收入达到了人均313元，同比增长296.2％，占财产性收入的90.9％，成为居民财产性收入的主要来源。但在租赁市场看好的情况下，我们也需要看到，今年1～3月份全市房地产开发施工面积668.03万平方米，比上年同期增长114.1％；竣工面积53.87万平方米，比上年同期增长2.3倍。随着房屋开发量的增加，租赁市场也将逐步呈现出供大于求的局面。在这种大环境下，将会出现拥有一居、二居室的房产业主，租金收益不理想的情况；拥有三居或多居以上的业主，大多数人面临房屋租不出去的尴尬局面。并且随着生活水平的逐步提高，为数不少的“租房一族”也将会逐渐跨越到“买房大军”之中，这样，广大业主与其“只租不售”将房屋空置浪费，承受无形的损失，还不如“灵活处置”，及时卖掉，套取现金。所以在租赁市场持续看好的情况下，也应该看到市场容积的变化趋势。

文章作者：王瑞琦 单位：中大恒基 职位：店长

【来源：昆房网综合】