北京经济适用房天通苑

    近日，北京市规划委员会在其官方网站上登出“北京住房建设规划”，内中提到，政府将探索直接由政府回购经济适用房而非直接上市的制度。一时间，引起社会公众的广泛关注。从网上的讨论看，赞成者有之，反对者也不乏其人。如果细细探究的话，这涉及到两个问题：一是经济适用房在流通上应不应采取政府回购的方式；二是政府回购可行不可行。

    经济适用房的由来

    早在12年前,中央政府在决定停止住房实物分配、实行住房商品化的同时，对建立住房保障体系是有着明确的设计思路的：“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”这就是被建设部多次提到的“三种住房供应体系”。然而，令人遗憾的是，这一正确决策并未得到贯彻执行。

    经济适用住房几乎从诞生那天起，就饱受争议。但如果从社会保障的本义来理解经济适用住房，就不应误解制定这一政策的初衷；如果按照《经济适用住房管理办法》来建设，中小套型控制在60-80平方米，严格审核销售对象，经济适用住房就不应走样。

     1998-2004年,建设部、国家发改委和中国人民银行每年(后改为两年一次，但近两年没有看到)都会向各地下达经济适用住房建设投资计划。由此可以看出，经济适用住房与纯粹市场化的商品房是有所不同的。这种不同，被有关部门负责人解释为“经济适用住房是具有社会保障性质的商品房”。1998-2002年,国家共下达经济适用住房投资计划7500亿元，实际完成约5000亿元。有的地区1998-1999年度仅经济适用住房投资就占固定资产投资的13%。可惜，此后经济适用住房的黄金时光不再，其投资开发规模及占住房建设总量的比例逐年下降。

    一个有趣的现象是，在过去几年中，凡是没有经济适用房建设计划的城市，房价涨幅要较快些。一业内人士通过对国内几大城市房价走势做了一番研究后认为，上海2002年下半年至2005年一季度房价飞涨，与其不重视社会保障性质的经济适用住房建设，有着直接关系。与之对比，前几年北京市经济适用住房的建设情况一直比较良好，基本保证了每年竣工200万平方米，而且大受欢迎。但并非完全巧合的是，2005年北京市调整经济适用住房销售政策，不再面向社会销售，而转为定向销售给重大工程拆迁户等，这一年，北京房价在宏观调控的背景下，加速上涨。

    政府回购：小曲好唱口难开

    客观地说，北京市在实施经济适用房建设过程中，的确暴露出一些政府所没想到的问题：如由于缺乏对开发商的监督机制，致使部分经济适用房项目户型面积偏大，违背了政府住房保障政策的初衷；少数高收入人群混同于普通百姓，通过购买经济适用房获利；一些单位与部门以经济适用房的名义立项，获得政府的土地划拨，实则是为本单位职工建设福利住房……。但总体看，经济适用房的建设确实解决了一大批中低收入家庭的住房问题，并且对抑制北京房价过快上涨起到了相当大的作用。

    然而，现实的情况是，当房价不停上涨，而经济适用房又转为定向供应后，难免让一些无房人群产生一种无助之感。“从住房保障的角度看，政府通过回购经济适用房后的二次出售或出租，对解决部分中低收入家庭的住房问题会有帮助，但这里需要考虑到两方面的问题，一是这项政策的操作成本，二是如何处理原购买经济适用房人的利益，”业界一位资深人士认为，“毕竟当初购买经济适用房的大多数人也是普通百姓，如果人家收入提高了，想改善居住条件，一般都得先卖掉现住房然后再买大房子，要是政府按原值回购显然有失公允。这几年商品房都涨了这么多，凭什么经济适用房就不能升值？况且，买房人大多是按揭贷款，要是按银行等额还款，前期还款中大部分是利息，这部分成本怎么计算，还有大修基金、装修等等因素。所以说政府要想按原值回购是不现实的。”

    一位经济适用房业主在网上发表看法说，“我的房子卖给政府不是不可以，可是必须按10年前的商品房价格卖给我商品房。如果当年知道经济适用房有不能租不能卖的规定，我肯定不会买经济适用房，因为当时与商品房的价差最多也就1000多块钱啊。”

    中国房地产协会的一位权威专家认为，如果政府要建立经济适用房回购制度，就应该考虑对原经济适用房业主进行合理补偿，具体补多少应根据专门机构实际评估的结果而定。

    据北京某大型房产中介市场人士分析，经济适用房的产权性质当初界定为“具有社会保障性质的商品房”，因此在满五年后补交政府10%的地价款再上市的规定有其合理性。如果只按原值回购，等于剥夺了业主享受房产升值的权益，结果公平不一定就是机会公平。但如果政府在回购考虑给予适当补偿的话，问题会更多。首先，补偿的前提是要对房产进行评估，千房千面，北京现在大约有12万套经济适用房，以后这一数量还会大量增加，假如每年有5%的经济适用房要求流通，其评估的工作量之大，是政府难以承受的；其次，政府回购的款项也是一笔不小的开销，这笔款项从何出；第三，政府回购的经济适用房必然面临二次出售或出租的问题，那么在目前我国个人征信体系尚不健全的情况下，如何对个人家庭财产状况变化作出准确判断？谁能保障今年有资格住进经济适用房的人，以后就永远是中低收入阶层？

    该人士认为，政府回购经济适用房最有效也最简单的作法是，采取“一刀切”的方式———新房新办法，老房老办法。在今后政府推出的经济适用房项目时就公示于众：该房产不得在市场流通。这样，就可杜绝有人通过经济适用房套利的投机行为。

【来源：中国证券报】