■国务院发展研究中心市场经济研究所 “中国市场形势动态分析”课题组

    ２００６年上半年房地产市场运行状况

    上半年房地产市场运行呈现以下特征：

    １．二季度后房地产投资增速明显反弹

    ２００６年以来，房地产投资增速逐月回升，特别是第二季度后出现明显反弹。１－６月同比投资增长速度已达２４．２％，比年初提高了４．５个百分点，超过上年同期增速０．７个百分点。同时，完成开发土地面积增长速度也在大幅提高，１－６月同比增长３４．０％，比上年同期提高了３０个百分点。

    ２．住宅销售增速加快，市场供求趋向偏紧

    ２００６年１－６月份，商品房施工面积同比增长２０．９％，增速与１－５月份持平。房屋竣工面积增长２０．４％，增速比１－５月份回落３．６个百分点，出现增速放缓的迹象。商品房销售面积同比增长１６．５％，增速比１－５月份提高１．８个百分点。上半年与第一季度相比，市场供求关系向偏紧的方向发展。到６月末，全国商品房空置面积同比增长１７．２％，增速比５月末回落０．６个百分点，绝对量减少８万平方米。其中，东部地区空置房占全国空置房面积的５９．４％。

    ３．房价总水平维持在高位，部分城市房价增幅较高

    对国家统计局调查统计的全国７０个大中城市房屋销售价格数据分析，２００６年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为６．３％、６．２％、５．９％、６．４％、６．１％、６．６％，呈现一季度涨幅回落，二季度开始反弹的趋势，总体水平维持在高位。其中，普通住房价格涨幅平缓，６月份普通住宅价格同比上涨４．８％；豪华型住宅价格一直保持在较高水平，６月份价格同比上涨９．７％，比２００６年１月涨幅提高１．７个百分点；二手房销售价格年初以来一直稳步回升，１－５月份分别是５．３％、５．４％、６．７％、５．８％、６．７％，但６月份上涨４．９％，涨幅回落较大，说明已对５月末出台的新的房地产调控政策作出灵敏反映；房屋租赁价格涨幅在低水平上有所回升。

    在全国７０个大中城市中，２００６年６月份新建住宅价格超过平均水平的有２３个城市，价格下降的城市有上海和锦州，降幅分别为５．４％和０．５％，曾经出现房地产市场过热现象的上海、杭州、宁波等城市房价涨幅仍然较低。但有些城市房价逐月升高，６月份涨幅较大的城市主要包括深圳、北京、厦门、呼和浩特、广州、福州和大连。这些城市房价不仅总水平涨幅比较大，而且普通住宅的价格也比较高，当地中低收入家庭购房更加困难。

 宏观调控政策对房地产市场的影响及发展趋势预测

    （一）２００６年上半年房地产调控政策的特点

    ５月末，建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施，各部委和各地方政府也陆续出台配套措施，今年房地产调控政策框架已经基本形成。其特点是：

    １．对前几次房地产调控政策的完善和落实

    今年出台的十五条调控政策，比以前的政策更系统，更明确，调控力度更大，操作性更强，应该说是对前几次房地产调控政策的进一步完善和落实。国家统计局和监察部参与，说明更加重视房地产市场统计信息质量和对贯彻落实政策的监督力度。

    ２．满足中低收入居民自住性需求的调控目的进一步明确

    针对当前房地产市场的主要矛盾，大量的政策措施是为了增加当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房供给，其他控制拆迁规模、抑制投机需求、有效利用土地、进一步规范市场秩序等措施，都是为了促进中低档住房市场供求平衡、稳定住房价格创造较好的市场环境，政策的落脚点都是为了满足中低收入人群的住房需求。

    ３．行政手段与经济手段相结合，分类调控，措施明确

    这次调控运用行政手段和经济手段，分类调控，突出重点，并且更加明确、具体。首先要求地方政府完善住房保障制度，利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。其次明确提出了９０平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的７０％的量化指标，强化了地方政府的责任，保证了住房供给结构的改善。第三，出台了规范房地产市场外资准入和管理的意见，首次从房地产市场准入、外资企业管理和境外机构和个人购房等方面进行规范和管理，弥补了这方面的管理漏洞。第四，加大二手房转让征收个所税等税收政策的调控力度，抑制投机炒作；有区别地适度调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费等经济手段，调控和规范整个房地产市场。

    （二）对房地产市场的影响

    此次房地产调控政策，体现了中央政府调控房地产市场的决心，政策的逐步实施，将从几方面对房地产市场产生影响。

    一是普通住房供不应求的矛盾将得到缓解

    调控政策中对增加中低价位、普通住房提出了明确的数量要求和时间要求，由于我们仍然实行预售房制度，可以预计，下半年按规定将陆续有大量的中低价位、普通住房进入市场销售，住宅供给结构将得到改善。

    二是投机性及投资性购房需求将得到进一步抑制

    房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度，增加了炒房者的资金成本和交易成本，将一定程度地抑制投机性及投资性购房需求。

    三是中低档住宅供给增加将起到稳定房价的作用

    增加中低价位、中小套型普通商品住房的量化措施，将提高普通商品住房在房屋供给总量的比重；普通商品住房土地的供应要求在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，一定程度降低了普通商品住房土地成本，为实现中低价位创造了条件；要求各级城市及时公布住房建设规划和房地产的供求信息，使消费者有一个合理预期。这些措施，都将有利于稳定普通商品住房的价格。

    （三）下半年房地产市场发展趋势预测

    ２００６年下半年，房地产市场在继续加强和改善宏观调控，坚决抑制固定资产投资过快增长，继续收紧土地、信贷闸门的宏观经济环境下，房地产投资增速将回落到２０％左右。同时，随着房地产宏观调控政策的逐步落实，各种类型的住房价格将出现不同的发展趋势。普通商品住房的价格将随着供给量的增加涨幅将稳步回落；高档房属调控范围之内，供给量将受到影响，价格将随着市场供求变化；二手房市场由于税收调控力度的加强，交易量近期将受到影响；一定量的投机性和投资性住宅将由售转租，房产租赁市场将进一步活跃；由于供给总量中中低价房增加，房价总水平也将随之稳定。

    政策建议

    第一，及时有效地落实房地产调控政策

    一是各部门要相互协调，及时、明确地出台具体配套措施，尽量缩短市场各方的观望期，减少市场因政策不明产生的影响。二是要建立有效的监督机制，检查和督促地方政府积极组织、具体实施和落实调控措施。

    第二，严肃金融政策，严把信贷关

    要监督商业银行严格遵守对房地产企业的贷款政策，严禁向资本金不符合规定的企业和不符合调控政策要求的企业贷款。

    第三，合理使用住房公积金，降低普通居民购房成本

    由于住房公积金拨款时间长，存在部分开发商不接受住房公积金贷款的现象，无形中增加了居民购房利息的负担，而同时又有大量的公积金闲置未用。公积金管理部门应尽量简化手续，提高办事效率，落实公积金贴息政策，充分发挥公积金的应有作用，降低普通居民购房成本。

    第四，促进房地产市场信息公开化和科学化

    完善房地产市场统计体系，建立政府信息公示制度，使消费者和社会各界了解房地产市场的运行情况，正确判断市场走势，共同监督地方政府和房地产业的行为。

【来源：中国经济时报】