以财富阶层为主要客户群的北京高端住宅的价格在追涨上海！

在北京，同持续上涨的中高档住宅价格走势一样，俗称豪宅的高端住宅价格也在上涨，而且涨速更快、涨幅更大。

豪宅价格的涨势，一方面体现在单价上，另一方面也体现在每套房子或每栋房子的总价上。目前，北京豪宅单价最高达6万元，总价最高达1.6亿元。就单价而言，公寓夺冠；就总价而言，别墅称雄。

超高价公寓现身

记者观察到，今年以来以地段取胜的高价公寓频频亮相。

单价每平方米6万元、每套总价在5000万元之上的昆仑公寓属于当前北京公寓之最。不久前该项目开始低调地在目标人群中推广，据称目前已经有了几位意向客户；位于CBD核心区内的银泰中心柏悦居单价上行至每平方米3.8万元，春节后出现了一轮热销行情，而紧随其后预备推出的是大体量的柏悦府，每套总价都在数千万元；去年开始大肆预热的NAGA上院定价每平方米3万元，已有港星来追捧，低总量让该项目开发商有足够的底气随着销售进度再拉升价格；南军北伐、以品质豪宅自诩并得到客户认同的星河湾总量虽大，但单价已经从每平方米1.4万元涨到了每平方米1.8万元，实现销售额18个亿，仅3月份一个月就实现了近5亿元的销售额，成为当月北京网签的状元。新近在香格里拉饭店亮相的名盘万城华府·好山阁也不示弱，去年的不俗业绩给这个城市别墅典范之作的开发商增添了更大的信心，新产品以每平方米2.5万元的价格发售，创下西区楼市新高。

亿元别墅开建

豪宅的另一大阵营——别墅的放量在加剧，产品的单体规模在扩大，总价在蹿升，单价也在平稳上涨。

曾经让全国人民惊异的上海亿元级别墅尽管至今名花无主，却挡不住北京开发商的攀比心。据称，北京玫瑰园一座标价1.6亿元的别墅已经动工。前几年，也是这家开发商，凭借十余年开发别墅的经验，率先在北京市场推出3000万元的楼王并成功售出，之后又开发了标价4000万元的新楼王，但几个准客户都与新楼王擦肩而过，至今这座风景绝佳的精品豪宅仍在期待买主。比玫瑰园更有魄力的是国花园的开发商，一口气规划了几十栋总价在五六千万元的大别墅，似乎要将亿万富翁们都请进来。

专业人士指出，今年北京别墅市场最显著的变化是，单体建筑规模在600平方米~1500平方米、总价在1000万元以上的产品正在成为市场主力。据记者调查，仅财富公馆一个项目开发的总价在2000万元的产品就接近200栋，北京玫瑰园即将面市的四期20栋房子也都是建筑面积在1000平方米以上的大别墅，其他位于亚北别墅带和温榆河沿线的新项目大体量、高总价的别墅比例也在增加。

房价横比竖看

2005年之前很长一段时间，北京高端公寓市场只有贡院6号曾经豪情一现，号称每平方米4万元的单价实际成交价多在每平方米3万多元，而且销量有限，更多的是价位在每平方米1万多元的产品。如今，单价每平方米3万多元的公寓在北京已不再是凤毛麟角，而且有了高达每平方米6万元的项目。涨幅之大令人瞠目。

别墅总价的增长也是跳跃式的。熟悉北京别墅发展历史的北京玫瑰园副总刘文涛告诉记者，2002年以前别墅价位多在200万元；到了2003年、2004年，客户对建筑面积为300~500平方米的房子需求增加，能承受的总价也提高到三五百万元；2005年以后，需要六七百平方米以上的大别墅的客户群开始增加，有些人甚至需要更大面积的，于是主力产品价位每套在600万至上千万元之间。支撑总价大幅攀升的要素一是建筑面积增加，二是产品品质提升和社区配套完善，三是单价上涨。在过去的三年内，一些别墅的单价至少涨了30%。

有豪宅开发商毫不避讳地指出，北京高端住宅的这一轮猛涨在很大程度上是受了上海市场的启发。从公寓单价的陡然走高到数千万甚至上亿元别墅的出现，都是追涨上海的结果。2005年底在上海参加住交会期间，记者也曾经听到多位北京开发商在考察了上海楼市后大发感慨：和上海同类地段、同等品质的项目比，我们的价位差了一大截儿，当时就有同区域的开发商约定回京后一起涨价。尤其是看过每平方米叫价14万元的汤臣一品后，有些北京开发商简直像受了大刺激。

未来追涨全球

开发万城华府的亿城地产总裁鄂俊宇坦陈，豪宅的定价主要会参考几方面因素，最基本的是项目综合开发成本、期望的利润率，还会参考历史价格、周边产品价格、国内同级城市价格，甚至参照国际同级城市房价。

“未来，豪宅会越来越多地遵循国际定价原则”，鄂俊宇对此颇为肯定。他的理由是，中国豪宅日益呈现国际化趋势，客户中国际化人士比重增加，产品多是国际级设计大师所创作，产品品质已经达到国际建筑先进水平，所以房价没理由比日本、美国低一大截儿。按照他的理论，北京的豪宅价格还有很大的上行空间。

【来源：中国经营报】