楼市未来走向不明，大多数投资客开始静观其变 资料图

    宏观调控一个多月，已经初见成效。特别是营业税征收时限从之前的2年时间延长为5年，对于二手房市场的影响显而易见。汉宇地产、中原地产、美联物业等各家中介向本报提供的市场调查均显示，相较于5月同期的市场交易量，全国主要城市6月份的二手房成交量萎缩严重。“以往总是7月中旬开始的淡季，现在好象提前了。”一位中介门店店长感叹说。

    租赁支撑市中心高档楼盘

    上海市中心的二手房市场，是最先有投资客重新入场的区域之一。由于有当地的租赁市场作为利好支撑，因此那些租赁市场上的受欢迎房源，普遍表现为“有价无市”。

    “静安区的甲级写字楼很多，因此该区域内高档楼盘的租赁情况一直见俏。”当地一家中介的工作人员告诉记者。据悉，该区域内的主力楼盘尤其容易受到境外人士青睐，需求量带动其租赁行情一路走高。在前一轮宏观调控导致的价格调整之后，迅速有投资客入市逢低吸纳。

    拥有市中心出租房源的王先生，对于会否降价抛盘的询问断然否定。“流传细则会限制大房型的开发量，所以今后大房型肯定是物以稀为贵，我肯定不会轻易出手的。”他说，“高档楼盘的租赁行情原本就不错，现在还有许多本来想买房的老外也开始租房，租金反而有小幅上涨了。对我而言，目前出租又不吃亏，以后捂一捂说不定还能卖得更好些，何乐而不为呢？”

    美联物业上海静安分行经理蒋维介绍说，从静安区整体市场来看，主力楼盘都只是两年不到的次新房，所以营业税时间的延长影响并不大，但降价抛盘的情况很少发生。

    多空分歧导致交易取消

    “新政对于心理的影响力更大。”上海汉宇物业代理有限公司董事总经理施宏睿说。他认为，营业税的实施使得卖方投资成本增加，因此卖家会设法将成本或税收转嫁出去，买家则认为政策出台应该会导致价格下降，而不是持平或反而上涨，因此买卖双方对于后市的不同看法，导致陷入对峙状态，使得二手房市场成交停滞。

    蒋维向记者举了一个例子：一位静安高档楼盘国际丽都城一期的业主，在新政实施之前已与买家协商妥当。但交易时恰逢新政开始实施，卖家不甘心减少收益，就要求买家支付这笔税收。对于这笔徒然增加的费用，买家自然不肯多付，最后只能取消交易了事。

    刚性需求者也在观望

    在自住型需求旺盛地区，投资客原本希冀由自住客接力下一棒的打算可谓彻底落空。陈先生的房源位于普陀区，只是由于一念之差，没有在前期市场较好的时候脱手。如今普陀区的买卖交易量下降幅度达到40%左右，无可奈何之下只能选择挂牌过渡。“我的房源已经满2年了，但营业税时间这次延长到了5年。我觉得也没必要等下去，现在就先出租着，实在不行我打算降价出让了。”他说，“毕竟这个市场现在的放盘量太厉害了。”

    “对于这些房东来说，采取租赁是不得已而为之。因为投资回报率较小，在适当的时机，大多数人还是想卖掉手中物业的。”中原地产虹口区区域副总监瞿玲说，“但问题是，房东转售为租的多，购房者租房过渡的也多。只有当后市政策基本明朗化，房价稳定下来，才会有买卖交易量产生。”

    投资客越来越理性

    施宏睿表示，经历了前一轮的宏观调控之后，市场对于政策的适应性明显增强。“去年汉宇地产的租赁业务增加了三倍，而今年的租赁业务只增加了30%到50%，并没有想象中的那么多。”

    21世纪不动产中国区域副总经理蒋丽敏认为，本身计划为中长期投资的业主，并不在乎2年或5年这样的时间节点；而计划是做短期投资的业主，可能会为了争取部分利润便进行抛售。“新政对于不同打算的投资者会产生不同影响。从而产生市场波动。” （记者 唐文祺）

【来源：上海证券报】