谁的面孔在悄悄改变？

【策划人语】 以海外基金为代表的外资从上世纪90年代开始进入市场化不久的中国房地产市场，目前报得出名的海外基金最早一宗投资案例应该属于1999年荷兰国际集团（ING）参与开发上海网球俱乐部公寓。

转瞬之间，七年过去了，许多事情发展到这样的阶段都会或多或少出现一些问题。

如今，这种“七年之痒”开始降临到曾经如鱼得水的海外基金头上。在鼓励和限制之间，政府的“调控之手”已经提起，海外基金的冲动和博弈，开发商的渴求和艰辛、个人投资者的庆幸与烦恼，成了这个夏天的中国房地产金融市场不能回避的典型面孔。我们不禁想探讨，在金融市场日益全球化的趋势下，国际性的资本逐利和本土化的房地产市场到底有多少契合点？又应该在多大的尺度空间、以怎样的方式规避可能的金融和房地产风险？

事实上，这种对撞和磨合还只是刚刚开始。 (柯鹏)

政府：开始学习“挑选”境外资金

[关键词一：鼓励]

尽管外资进入中国房地产市场起步于上世纪90年代，但真正流行开来却始于2002年中国政府对外资收购不良资产的鼓励。

据了解，当时中国四大资产管理公司信达、东方、华融、长城等尚未处置完的不良资产还有上万亿元。为谋求双赢和有效快捷地处置不良资产，四大资产管理公司开始向境外投资者整体出售打包后的不良资产，而境外投资者也看到了不良资产背后巨大的房地产价值空间。

另外，一直存在于产业政策中的外资优惠也促使外资大量流入房地产，比如外资企业的税收减免。“目前很多海外基金在国内操作项目都会在境外注册公司，以享受优惠待遇。”专家介绍。

在物业类型上，虽然根据相关规定，只有外商投资普通住宅的开发建设才属于鼓励项目，但由于各地旧城改造建设规模大、任务重，实力雄厚的外资企业仍是地方政府主要合资、合作的对象。而新设外资房地产企业在资本金流入结汇上又没有很多政策限制，流入房地产的资金量不断攀升。

而走到2005年的宏观调控，银行对房地产开发的信贷收紧，却给了外资进入一把也许是最后但却是最有力的推动。中国的金融业部分专家也认为，要鼓励多种融资渠道进入房地产市场，以缓解银行独撑的房地产融资局面，降低银行信贷风险———于是，从2005年开始，海外基金“滥情”于中国房地产。

[关键词二：限制]

经济调控的难度在于各因素的牵制性矛盾。

中国房地产市场需要外资的金融支持，但政府也不愿意看到因频繁“联姻”起到市场投资过热的反效果。几乎也是在2005年，外汇管理局等部门开始表态，称海外基金等境外资本的介入助推了房价走高。

于是，市场开始流传“抑制海外投资”的政策风向。最近的一次表态来自中国商务部外资司副司长林哲莹，据她称中国本月底可能宣布限制外资投资国内房地产的规定，内容包括调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠，对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制，从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施等。

对此，中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，外资进入与国内房价存在很大的关联性，限制外资政策确有必要。易宪容称，根据国际经验，在资本账户没有完全开放的情况下，除了直接投资，外资进入房地产市场都应该有严格限制。

“房地产暴利的根本原因是掠夺性的制度缺陷，比如稀缺的土地资源与廉价的劳动力。在这种情况下，如果让大量的外资进入国内房地产，那就等于把国家财富拱手相让给外国投机者。”易宪容表示。

但是，一些业内人士并不赞同完全的抑制。“由于限制政策涉及未来的外资进入，同时也会影响已经在市场内的外资走向，因此应更加谨慎。”仲量联行中国区董事陈立民表示。他认为，虽然决策层担心海外基金可能造成对高端物业的垄断性收购，但最后整体退出并带来金融风险的可能性不大。相反，在2006年底中国金融市场全面开放的形势下，如果因为金融体系弱而害怕外资进入，这样只会使国内行业经济进入长期低效的恶性循环。

陈立民建议，根据国际经验，用税收的隐性调节方式可以将外资纳入监管视野，比如取消境外企业的税收优惠，令其转而将公司注册在境内，这样就可以从容调控其市场行为。 （记者 于兵兵）

【来源：上海证券报】