本月，大摩以近8亿人民币再次出手，落入囊中的是位于长宁区的华山夏都一期A栋的116套物业。大摩今年已经是第四次出手了，此次收购恰逢“国六条”发布之后，大摩这种看似与市场面相悖的收购活动引起了各方关 注。

　　“大摩包括很多海外机构投资者收购物业都有一套手法。”仲量联行中国区董事陈立民认为，单纯说他们是赌人民币升值而购买内地不动产是不公允的。另外，随着政府对海外基金行为的关注，很可能会出台限制其活动的政策，也加速了大摩的收购步伐。

　　大鳄捕食之道

　　华山夏都地处上海传统高尚住宅区徐家汇华山路、平武路。一期由四栋高层公寓组成，其中A栋为唯一出售的一栋，总共116套，其余均为酒店式公寓。主力户型在200-250平方米，每套价格600万元-700万元。大摩将通过其在港关联公司最终完成收购，收购单价约为2.8万元/平方米。

　　据陈立民介绍，诸如大摩这样的机构投资者比较倾向办公楼和商场，对于他们来说，购入物业后，再聘请专业的管理商管理。办公楼是管理起来最简单的。但目前，上海的办公楼物业经历了去年的全线飘红后，业主普遍存在较高的心理期望。机构投资者只能退而求其次，陆家嘴中央公寓、华山夏都就是这样背景下的选择。

　　陈立民告诉笔者，机构投资者大部分收购是通过海外公司直接持有房产。这样做有几个好处：其一，海外公司没有账号，无法从其盈利来收缴所得税，比内地公司持有房产缴纳的税金少。其二，海外公司拥有了内地房产的产权，在海外进行产权交易时，就无需通过内地。只要把该公司的股间距份卖给下家公司，同时打包成为房地产信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)在海外上市比较方便。

　　人民币升值之辩

　　“对于机构投资者来说，不动产升值是可控的，人民币升值是不可控的。”陈立民认为，把机构投资者频繁收购内地不动产说成“赌人民币升值”，是不公允的。

　　大部分基金考虑收购不动产的标准是升值潜力。即租金会不会上涨，价格会不会上涨。华山夏都就是很好的例子。

　　据第一太平戴维斯数据显示，华山路沿线物业租金情况坚挺。香提花园195平方米房型月租5000-5500美元，华山公寓213-245平方米房型月租4000-6500美元。“华山路区域租金回报率基本可以维持在8%。”第一太平戴维斯住宅部董事李昕表示。稀缺地段的高回报率是摩根士丹利相中华山夏都苑的重要原因。

　　当然，人民币升值确实给机构投资者带来了“额外”的奖励。从全球宏观层面考虑，国际上游资太多，资本成本很低。所有的资本都是流向最高利润。赌人民币升值与买一个不动产长期的行为是相冲突的，用这些资金来买中国的房产，是看好中国的房地产市场，而人民币升值获得的利益只是一个奖赏。

　　隐约的达摩克利斯之剑

　　近日，国家外汇管理局官员透露，限制（外资投资房地产）的具体措施应该很快就会出台。

　　“去年，已经有了100万美元以上进入内地，必须报外管局审批的规定。”陈立民表示，这已经对大摩的收购活动产生了影响。由于审批过程长短的不确定性，导致一些需要立即付款的项目胎死腹中。

　　据业内人士分析，将出台的政策主要包括四个方面：税收措施，比如调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠；对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；在外汇管制政策上，区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。

　　大摩最近频繁出手，很有可能是要赶在这些政策出台前，完成收购，省去不必要的麻烦。

　　陈立民认为，把外资从游击队变成正规军的可能最大。要求外资进入中国购买不动产必须注册公司，在税收上加以控制。同时，促其与开发商合作，真正成为国内开发商的融资渠道。

【来源：新闻晚报】