六月的上海滩，时晴时雨，炎夏的热浪也在一步步逼近。

但上半年一度触底反弹的当地楼市，却没有继续回暖的势头，“观望”二字，成了市场各方真实心态的唯一写照。大家都在惴惴不安地猜测着，与本轮调控新政相呼应的上海地方实施细则，到底会是个什么口径。

是暴风雨来临前的短暂沉寂，还是这里的黎明静悄悄？

成交量急跌过半

过去一个月里，上海楼市一手住宅成交量反复下跌。据搜房网统计，截至6月25日止，成交量已从高峰期的每周5000套，跌至最低点的2600套上下，跌幅近50%，直追去年5月调控之后的的情形。

同时住宅成交均价也走低，从一个月前每平方米9850元的最高位，下滑至每平方米8837元，降幅超过10%。尽管这一数据更多反映的是成交结构的变化，并不一定意味着房价已全面回落，但市场上降价销售的新盘并不罕见。如位于徐汇区华泾板块的“徐汇新干线”，4月底以“准现房”形式推出时，售价每平方米8300元，目前实际成交均价已降至每平方米7900元以下。

二手房市场成交量也遭到重挫。“估计6月份的成交量比5月份下跌4～5成，今后至少两个月内低迷状态会持续。”志远地产董事长钱建国告诉记者。该公司是上海地产代理20强之一。

易居分析师叶颖也称，眼下市场观望氛围很浓，特别是二手楼市，卖家把价格抬高，想把营业税转嫁给买家，但后者往往也在犹豫之中，便造成了普遍的“有价无市”局面。

中星营销机构执行总经理刘承健更是直截了当地对记者说：“购房者在观望，开发商更在观望，一切重大决策都停止了，都在等待市政府的调控细则出台。”

记者多方采访后的实际感受是，更多上海地产界人士似已有共识，随着调控政策的深入，相当长一段时间内当地市场将难有起色。上海楼市的冬天，真的会在一年之内两次来临吗？

官方态度微妙

6月中旬，上海市房屋土地资源管理局曾召集主流开发商开会，征求大家对调控细则的看法，沪上十余家大型房企老总悉数出席。“现场讨论气氛非常热烈，感觉就像政府在开政策的听证会。”某不愿披露身份的与会开发商后来对记者表示。

据其介绍，开发商们在会上提出了各种各样的建议方案，得到大多数人支持的意见是，“90平方米以内户型占70％”这一限制性规定，应该以整个上海为统计基准范围，而不仅仅在市中心区域落实。也有一种意见认为，按照开发板块，甚至具体地段划分来推行这一政策。不过，后者技术上的操作难度也受到质疑：各个板块和地段的边界在哪里很难确定，反而容易引起争议。

除了房地局不同寻常地主动征询市场意见外，上海市人大、政协近期也多次组织开发商开会，并派代表到各个区进行实地调研。“我们明显感觉到，跟以往相比，这次人大、政协的调研格外认真。”一位开发商对记者透露说。

日前记者从消息灵通人士处得知，上海市政府相关部门经多方调研后，向中央提交了有关调控如何具体落实的意见，其中针对“90平方米以内户型占70％”等各方反应强烈的新规，曾要求“区别对待”，适当放宽。

“但这一意见最终还是被上面驳回，如果没有意外的话，上海出台的细则将严格按照中央精神执行。”该人士称。不过，截至本报发稿时止，这一说法尚未得到上海市政府官方的证实。

购房贷款政策对冲

就在上海市地方调控细则仍然“犹抱琵琶半遮面”之时，工行、中行及民生三家银行的上海分行个人住房贷款新规定已率先出台。

在严格执行“建筑面积90平方米以下的自住型房屋按揭贷款首付两成，90平方米以上首付三成”等规定的同时，上述银行对多套购房的贷款申请，也有严格的审批规定。如中行要求：申请人若购买第三套住房，最高只能贷款6成，第四套则降至5成，并提高贷款利率，以6.39%的利率标准进行上浮，至于购买第五套或以上申请人，银行将不予放贷。

但记者也注意到，自7月1日起，上海调高了住房公积金的缴存基数，月缴存额上限从854元提高至938元，下限也从64元提高至70元。有观点认为，这一政策调整意在鼓励普通老百姓自住购房，而且确实会起到一定的促进作用。

市场人士亦指出，过去一年以来上海楼市行情不佳，房价呈下跌趋势，本轮调控令市况更差，是维持稳定还是继续打压？政府自然颇费踌躇。易居分析师叶颖甚至大胆判断：“政府不会出台更为严厉的调控细则。”

然而，据记者了解，在最近一次房地产业内部座谈会上，上海市房地局一位官员曾表示，“十一五”期间，预计上海住宅的总需求约为1.2亿平方米左右，但光是目前市区已出让的存量土地，按规划就可以建成1.5亿平方米的住宅——换句话说，未来市场总量供过于求的情况，会更趋严重。

面对如此复杂多变的市场形势，看来地方政府也需要权衡和抉择

【来源：中国经营报】