一向以京城楼市晴雨表而著称的北京国贸房展会，这次让主办者大跌眼镜。四天的夏季房展会仅意向成交4.5亿元，不及以往展会的三成，创下近年来交易量的新低。

    对于这种市况，各方有着不同理解。按照较为普遍的看法，这是房产调控的政策效应开始“发酵”，购房者在观望等待。但熟悉市场的人士则认为，北京开发商在静待政策细则出台，所以参展的兴趣不大。再有，市场上的普通住宅项目太好卖了，也没有宣传推广的必要。

    透过购房者与开发商的观望等待现象可以看出，具体政策实施细则的制定对市场走势有着巨大的影响力。有关落实“国六条”的各地方具体政策，迄今为止仅有深圳一个城市制定了实施细则。该细则明确了套型面积 90平米以下住宅要占到楼盘项目70%的“硬性规定”。深圳的这种做法能否得到其它地方政府的响应，目前还是个未知数。

    回顾近年来的几次房地产政策调控，可以发现一个有意思的现象。当中央政府对房地产市场过热进行调控时，总会引发市场利益主体的呼喊与游说，表达对“一刀切”的不满以及呼吁上层应对各地不同的情况要区别对待。这在很大程度上影响了政策制定者对现实的判断：调控的力度与市场可承受区间究竟该如何把握？最后，使雷霆万钧般的调控大打折扣。

    有业内人士担心，过于严酷与激进的调控会引发市场的激烈反弹。这种担忧并非是空穴来风。去年，新老“国八条”出台后，市场也是一片观望气氛，成交清淡，但没过多久各地房价却直线攀升。

    客观地说，如果仅仅是行业利益集团的游说还不足以令中央政府房地产调控政策的贯彻落实化于无形，各地方政府的利益盘算才是这场博弈的关键所在。就在“国六条”出来后不久，有地方官员竟称“敢于拉动房价是负责任的表现”，这表明一些体制性因素是地方政府驱动房地产市场过热的根本原因。

    自上个世纪八十年代分税制改革开始，就赋予了地方政府追求利益最大化的权利。大力扶植房地产业的发展不仅可以广开税源，而且市场红火了地价也可水涨船高，高价卖地成了地方财政的一项重要来源。当然，如果没有中国城市化进程的加快，以及各商业银行在利益驱动下热衷于扩大房贷市场份额，进而成倍地放大了市场需求，地方政府要想高价卖地也只能是一厢情愿。

    近年来，我国城市化率的大幅提高是经济快速发展的必然结果。老百姓要求改善居住条件，地方政府鼓励房地产业发展本也无可厚非。但问题的关键是，地方政府如果一味地追求地产财富而不顾社会基本住房保障，那么传达给市场和开发商的错误信息必然就是，建高档房、卖高房价。

    按理说，在市场经济下政府硬性规定房地产开发企业建什么房、卖多少钱，不是最佳的政策选择。但由于多年来，各地房地产市场在地方政策导向下发展得较为畸形，重症之下用猛药，由此才引发出最为严厉的调控之举，这或许也可看作是不得已而为之的权宜之策了。

    从目前国内各大主要城市市场看，在具体操作层面的政策仍不明朗的情况下，开发企业的观望情绪在蔓延，房地产开发投资的节奏也有所放缓。这引发的后果，一是有可能使得市场新增供应量减少进而加大供应短缺，二是会影响其它资本进入房地产业不利于行业发展。眼下的当务之急，就是各地方政府应尽快制定出落实中央精神的地方细则，以稳定市场。（孟坚）

【来源：中国证券报】