2006“国六条”“九部委意见”宏观调控已一月，尽管受多种因素制约，成交量、房价却依然高走，新政对其影响并不明显;但新盘供应却应声而落，剧降近五成。

 　　相对于6月京城房地产市场“如火如荼”的供应势头，7月新盘的供应量急剧下降，仅有二十几个新生项目“抢滩”楼市，整体供应势头有所放缓。在“九部委意见”初显威力之际，新盘的区域分布、户型结构有何变化？开发商是应对有方，还是静观局势变化？为此，本刊记者实地采访了诸多即将上市的新盘，为意欲在7月购房的买家提供置业参考。

 　　7月新盘供应下降近五成

　　“国六条”和“九部委意见”正式出台，为“持续高烧”的房地产市场泼下“一盆凉水”。其最直接的影响就是，新政出台后新上市楼盘数量明显下降，仅有不到30个楼盘选择在7月份面市，比6月份的新盘供应量下降近5成，与房地产市场供应淡季的1、2月份供应量相差无几。

 　　而回顾6月份，北京楼市掀起新盘供应的高峰，据有关部门统计共有65个楼盘集体亮相，不少开发商借助不断飞升的房价赚得是“盆满钵满”。

 　　对于当前楼市低调供应，一位开发商向记者透露：“新政的出台导致很多开发商打乱以前的销售规划，特别是北京市建委制定的商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内必须开盘的规定，将促使房地产行业惯用的销控手段无法展开，因此很多开发商宁愿晚拿销售许可证，也不愿意在风头上开盘。” 　　根据记者的统计发现，4月份共有49个项目拿到了销售许可证，5月份也有48个项目领取了销售许可证，而截至6月18日仅有18个项目取得了销售许可证，因此导致了7月份新上市楼盘数量明显少于前两个月的供应量，也从侧面印证了开发商们在新政出台时期的低调行事。

 　　南、北部成新盘主战场

　　7月份的整体区位分布并不均衡（详见“楼市地图资讯”），可以用“南、北部并驾齐驱，西部鲜有新丁”来形容。根据记者调查，东部区域的朝青板块和泛CBD区域成为新盘供应的两个亮点。其中，朝阳路沿线的新华联·丽景珊瑚湾和海华堂为期待在朝青板块置业的购房人提供了置业选择，而泛CBD区域的乐城国际和东区国际等知名项目也选择在7月推出后期楼盘，抢占京城的高端住宅市场。

 　　南部新盘供应改变了6月份集中在二三环沿线的情况，区域分布较为广泛，一直从二环沿伸到六环以外，销售均价也从5000元／平方米直线上升到12000元/平方米以上。南部区域7月份新盘供应数量虽然较多，但大多数楼盘的体量都较小，鲜有超过20万平方米以上的楼盘，因此，布洛城以200万平方米的总建筑面积，满足了南部购房人的置业需求。

 　　西部区域的整体供应情况仍然是“不温不火”，仅有融泽府、西城晶华、第七街区三个项目面市，成为7月京城楼市供应区域的“少数派”。其中，融泽府和西城晶华从5月份开始就计划开盘，由于一直没有拿到销售许可证因此拖延至今，不过由于这两个项目都占据了优越的地理位置，因此高额的售价成为它们的“代名词”。

 　　占据7月新盘1/3供应份额的北部区域，自然也成为购房人关注的主要区域。根据记者的调查发现，7月北部区域的新盘供应几乎都分布在五环以外，而平均价格也都超过7000元/平方米以上。一直备受购房人关注的清河板块，有北岸·布鲁斯等项目问世，此外，东湖湾也成为望京区域的新生力量。

 　　大户型走旺 小户型难求

　　通过对7月新盘供应类型的整体扫描，普通住宅的供应量不仅没有增长，反而少于公寓、花园洋房、别墅等高端物业的总供应量。据统计，普通住宅占7月新盘总供应量的45%，而公寓、别墅的比例大幅上升到21%和20%，另外供应量一直不大的花园洋房也占到了总供应量的14%。

 　　虽然“九部委意见”中明确规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。不过，在7月份新上市的楼盘中，却难觅小户型的身影，100平方米以上的大户型却成为了7月新盘的“绝对主角”。

 　　在广渠门附近的某售楼处，记者看到该项目为了迎接开盘，正在紧张地进行装修，虽然暂时还没有购房人前来咨询，但售楼处的电话却是响个不停。为了解该项目的具体情况，记者以买房人的身份打听到该项目的不少情况。

 　　记者：“楼盘哪天正式开盘？”

 　　销售人员：“预计是在7月中旬左右，但现在还没有拿到销售许可证，因此具体哪天开盘现在还不好说。”

 　　记者：“楼盘价格大概是多少钱？”

 　　销售人员：“预计开盘价格会在9800元/平方米左右，其中包含了1000元/平方米的精装修费用，对于想省去装修麻烦的客户而言，是比较好的选择。”

 　　记者：“户型设计上有什么特色？”

 　　销售人员：“主力户型以二、三居为主，由于未来的市场供应都将以90平方米以下的小户型为主，因此大户型特别抢手，我们项目的三居户型已经全部被内定，所以您只能考虑80～100平方米的两居。”

　　而在南部的某楼盘，记者同样发现大户型也是该项目主要卖点。针对7月新盘大户型“风靡一时”的特点，记者特意进行了咨询。

 　　记者：“我记得以前南城的房子多以紧凑型户型为主要设计理念，这个楼盘为何以110平方米以上的两居和三居为规划重点？”

 　　销售人员：“其实该项目的一、二期还是以紧凑型户型为主，但我们发现随着人们对居住生活品质的提高，对于大户型需求日益增长，所以三期采取了大户型的设计理念。”

 　　记者：“据我了解二期的价格在5500元/平方米左右，怎么三期的均价提高到7100元/平方米，价格上涨的速度也太快了吧？”

 　　销售人员：“一、二期的时候项目周边的交通还不是很便利，现在地铁9号线已经规划完毕，交通环境的改善加上项目品质的提升，自然促使房价有所上扬。”

 　　为了解7月份新盘的户型特点，记者还特意电话咨询了20个普通住宅和公寓项目的主力户型面积。根据统计，有60%以上的楼盘选择100平方米以上的两居为主力户型，而面积在150平方米以上的超大户型则占据了总供应量的25%。而完全以小户型为设计理念的楼盘，却在7月新盘中断档。因此，对于普通买家而言，要在7月新盘中找到紧凑户型还需要细下一番工夫。

 　　根据以上市场供应情况的分析，小户型虽然是未来的发展趋势，但对于7月新开楼盘而言，新政的影响力并不能马上“立竿见影”，大户型在一定时间内仍会成为京城楼市的主要供应品种。

 　　买房人不必担心房源紧张

 　　针对7月新盘大户型为主的供应情况，东区国际销售总监谢宜臻认为，住宅立项到设计规划直至建设完工，至少需要2～3年的时间，目前市场上以大户型为主的供应结构，是前两年建设项目在市场释放的体现。对于，未来90平方米以内的小户型为主的供应情况，谢宜臻认为，有可能会因为大户型类物业的减少，而导致目前市场上在售项目成为稀缺资源，而促使大户型产品热销。

 　　对于买房人担心7月新盘房源紧张的问题，高力国际（北京）公司专业咨询部经理杨清指出，政策出台到真正实施会有一定时间，因此购房人一定不要在此刻争抢房源，导致房价上涨，而应该采取理性的购房策略，根据自己的实际需求购置合适的住宅。此外，他还指出，随着北京市细则的出台以及新政的有效执行，未来小户型房源的数量会稳步上升，购房人担心“一房难求”的问题，将得到有效解决。

【来源：楼市】