张大伟 制图

    日本的房地产泡沫与金融的土地本位制度和汇率改革以及土地税收制度的不合理有直接关系。在泡沫形成之后，日本政府对土地制度和土地税收制度作了重大改革，有效阻止了泡沫的进一步膨胀。中国的房地产市场与20年前的日本有很多类似之处，我们应该借鉴日本的经验和教训，强化土地的公有属性，完善住房保障制度和房地产税收制度，使房地产市场步入健康发展的轨道。

    自2001年以来，中国的房地产市场出现了连续5年价格快速上涨的情况，国家曾经三次试图对之进行调控，但效果并不明显。上涨的乐观情绪主宰着市场，已经没有人认为房地产的价格会下跌。这和20年前的日本“土地神话”如出一辙。对日本泡沫经济的分析已经很多，但在此之前，中国并没有出现类似的泡沫经济，因此对日本处理泡沫经济的经验和教训理解得并不深刻。时至今日，我们对日本的泡沫经济产生原因的分析，以及通过对政策措施上的问题点的探讨会有另一番感受。

    事实上，当前中国政府对房地产市场调控的经验还十分有限，因为中国的房地产市场还处于发展和转轨的过程之中。在1998年之前，中国的住宅市场基本上还未形成。因此，不断总结我国自己的房地产调控经验，借鉴国外调控房地产市场成功的做法，对做好我国目前的房地产市场的调控意义重大。

    在学习与借鉴国外打击房地产市场投机活动的经验教训时，我们应该充分关注日本的做法。因为，日本的房地产市场与我国有很多相似的地方：都实施了类似的经济赶超战略，经济发展迅速，城市化的时间较短，城市人口增长很快；都属于儒家文化圈，国民对不动产有偏好。因此，与欧美国家相比，日本的经验对我国的房地产调控更具有借鉴意义。

    土地增值应归属全体国民

    土地制度是所有房地产问题产生的根本。日本是一个以私有制为主的国家，但随着土地价格的高速上涨，在日益激化的社会矛盾下，1989年末通过了《土地基本法》，该法的主要观念是强调“土地的公共性”———即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值税负担也应适度增加等内容。既然土地属于全体国民所有，那么，土地的增值也理应属于全体国民，这是治理房地产泡沫时出台一系列税收以及其他政策的一个基本立足点。

    中国是土地公有制的国家，但在土地的使用上，并没有体现土地公有制的属性，土地的增值被地方政府(以土地出让金形式)、地产商和土地投机商所瓜分。地方政府从名义上看代表国民，但在公共财政还没有得到落实的情况下，土地增值的部分以土地出让金的形式进入到政府预算外收入后，在很大程度上又演变为少数人的私有财产。为什么开发商成为中国暴富的群体？根本原因在于土地增值收益中的很大部分都被他们所占有了。

    既然土地的增值部分应该属于全体国民，对住房以及其他和土地有关的财产的增值收益征税就应该是理所当然的了。而中国到目前为止还没有不动产税和其他财产税，尽管十六届三中全会已经明确表示要征收物业税，但在具体推行的过程中也阻力很大。

    住房制度应反映土地的公有属性

    在住宅制度的设计上，如何体现土地的公有属性？这是关系到我国住房制度改革方向的一个大问题。在1998年后，中国启动了住房制度改革，从改革之初的设想看，目的是改革以实物分房的体制，试图建立“以经济适用房、廉租房为主导的住房供应体系”，但后来的实践完全偏离了改革的设计方向，片面强调所谓的住房市场化。在日本及欧美国家，为了体现土地的公有属性，体现人的“居住的权利”，政府为低收入群体提供住房已经成为一种法律，而我国却反其道而行之，这是值得我们深思的。

【来源：上海证券报】