九月，

　　宏观调控政策“三箭齐发”

　　公众对房价“追涨杀跌”

　　9月4日的“第一箭”由国家外汇管理局和建设部共同发出，目标直指外资投机炒楼。9月5日的“第二箭”来头更大，由国务院直接下发，意在严把土地“闸门”，加强土地调控。
 
 
9月6日发出的“第三箭”是建设部、国家发改委、工商总局三部委启动的一项活动，活动的重点打击对象包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为等6类违法违规行为。

　　对此，烟台山外山市场策略设计总经理陈迪昊在接受记者采访时表示，去年4月“国八条”出台后，随后的6月、7月、8月三个月的房地产统计数据变化非常明显，交易量大幅萎缩，房价出现回落，开发投资的数量也明显减少，出现反弹是在2005年底。而2006年出台“国六条”后，随后的7月份的房价统计数据仍然出现上涨，有些城市的上涨速度还加快。

　　陈迪昊告诉记者，出现这样的结果不奇怪。国内外的研究结果表明，当房价的波动在一定范围之内时，房地产的价格决定与一般商品的价格决定没有什么不同，但如果房价的波动超过一定的范围，它的价格变动规律就会出现很大变化：价格上涨得越快，需求越旺盛，需求与价格就会呈正比而不是反比了。简而言之，此时房地产市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”。可能很多人对房价的波动规律并不感兴趣，他们最关心的是结果，是未来的房价走势。

　　随着房价的不断上涨，社会预期发生了很大变化。从2005年底开始，已经没有人相信房价会下跌了。有关统计数据显示，今年6月份一手商品房（住宅）交易量46000多平方米，而7、8月份成交量分别为40000多平方米、55000多平方米，6、7、8月份二手商品房的交易量则分别是26000多平方米、56000多平方米、39000多平方米。二手房改房交易量6、7、8月份分别是17000多平方米、13000多平方米、12000多平方米。从数据上看，8月份受加息和税改的影响，二手房交易量明显萎缩，而一手的商品房成交量在逐步上升，可见买家的观望情绪正在逐渐化解，出手力度加大。

　　陈迪昊认为，烟台土地出让早就实行了招拍挂，而且目前烟台发展商手上的项目不少，这些地大都是以前拿到的，宏观调控对烟台楼市的影响不会太大。

　　政策免疫症？

　　消费者患上购房恐慌

　　“可以肯定，今年房价涨幅趋缓，不会大起大落。”2006年初，烟台多位人士对今年楼市的预判言犹在耳，但是随后，房价在一二季度节节攀升，似乎一场闹剧。

　　9月9日、10日，记者在烟台感受了一个普通双休日的楼市疯狂。

　　“刚接到通知，你看好的这套房周一将在目前3680元单价基础上上调100元/平方米，总价增加1.32万元。”位于烟台市中心一座售楼中心的工作人员告诉来看房的市民。这个消息直接的结果是，几位一直犹豫的购房者当场要求签定购房意向。

　　“其实，这种做法只是为了将意向购房者‘逼’进市场。”一位销售人员称，“但是涨价也不是瞎说的，我们已经涨过一次了，照样卖！现在咱们这里的房价，几乎不受调控的影响。”

　　不久前，市区北部一楼盘开盘没几天已经售出一半。记者经过现场时发现，这个项目刚刚露出地面，更不用谈2/3或封顶的预售标准。

　　“开发商通过预定方式先行吸进一部分资金是目前常用的方法，老百姓为了避免房价上涨带来的损失，宁愿接受这种方式。而预定时间越长，风险越大。”专家表示。

　　“大家对政策已经有免疫了，哪一项政策也没把房价降下来，反而越推越高。像我这样的准购房者总在担心今天不买明天涨，市场已经有点购房恐慌的意思了。”一位正在山水龙城看房的市民罗先生表示。

　　值得注意的是，这一切，全都发生在2006年8月，国家新一轮房地产宏观调控的高潮之中。

　　楼市成交量下降4

　　%楼价继续保持坚挺

　　从6、7、8三个月的统计数字可以看出，一方面楼市成交量下降，另一方面烟台8月房价出炉，新建商品住宅价格比7月份上涨2.2%。就在国家最近几次公布的全国70个大中城市的房价涨跌榜中，排在涨幅前列的也大多是此前不被关注的二线甚至三、四线城市，比如呼和浩特、沈阳、厦门、青岛、烟台……

　　种种迹象表明，在上一轮的宏观调控中，只有以上海为首的一二线大中城市，房价有了初步降温，大部分三、四线城市房价却逆市飙涨。房价在涨，烟台8月份一手商品房的交易量却超出7月份15000平方米，对于需求如此旺盛的原因，一位接受记者采访的政府官员认为，与一、二线的大城市不同，像烟台这类地方中小城市，楼市发展的滞后性决定了房价的“补涨”。另外，大量的城市拆迁工程也向市场输送了不少刚性需求。

　　一直以来，业内行家都认为烟台楼市有一大怪：住宅贵过写字楼。这背后折射出港城投资类物业的价值偏低，烟台中心城市的地位有待加强。也正因为此，陈迪昊认为，烟台的房价仍有上涨空间。今年上半年总成交量出现小幅度下降只能是暂时的，说明购房者对后续调控政策更敏感。

【来源：水母网】