政府近期对于房地产市场的宏观调控政策连出重拳。10月9日，国土资源部又发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，并将于11月1日正式实施。39号令最让开发商揪心的一条莫过于其首次明确，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

    资本门槛催生地产寡头？

    39号令到底会给中国地产公司带来什么样的影响？

    刚刚在香港上市的SOHO中国董事会主席潘石屹在接受《华夏时报》记者采访时认为，39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响很小。

    “这一新政对上市地产企业是一利好消息，因为开发门槛的提高将使得一部分竞争对手自动出局。而对资金实力薄弱的地产企业则是利空，这意味着如果没有钱，就没有可能再在地产市场玩。”潘石屹强调，地产企业欲规避39号令带来的风险必须考虑上市融资，“资金是惟一的解决办法，但目前的地价如此高，可以说要拿地要发展，常规的募集资金的方式已经远远不够，首付提高，封顶后才能办贷款以及刚出台的未缴清出让金不得进行土地分期拿证，地产企业在这样的大环境下寻求发展需要大量资金，地产企业如果不上市，基本上很难再玩转地产市场。”

    而在实力雄厚的首创集团董事长刘晓光看来，39号令只是使中国地产行业资金密集化程度更高。

    “实际上，以地产企业目前在全国拿地的激烈竞争程度，绝大部分企业拿地时都是一次性付清所有款项才拿到土地证，39号令实际上是将这一现实制度化了。”刘晓光表示，首创资金实力雄厚，最近拿地都是一次性付清，不会受新政策影响。

    “39号令使得资金与地产企业的关系进一步密切，甚至成为生命线，房地产行业将变成一个资金高度密集的行业。”刘晓光预测，对于一些资金实力薄弱的中小开发商，意味着将被淘汰。

    中小开发商忧心遭淘汰

    39号令显然难以撼动此类大的地产开发商，但对中小开发商就不同。

    “政策只会让更多的中小开发商因为资金问题不得不退出市场，而形成地产寡头。这样房价更加要控制在地产寡头手中了。”对于39号令，北京富华园房地产开发有限公司副总经理郑曼夏不无担忧。

    与郑曼夏的担心不同，上海米兰之夜房地产开发有限公司总经理雷鉴则在忧心由于39号令尚未有配套实施细则，地方政府在执行时完全可以把相应地块分割进行“招拍挂”，这其实意味着开发商仍然可以间接地实现分期付款、分期拿证。而且，39号令的执行会让一部分中小开发商因资金门槛的提高被淘汰，这意味着更多的土地将集中在一小部分资金实力雄厚的大开发商手中，并最终推动这些企业成为地产寡头，增大囤地、囤房的可能性。

    万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆对39号令的认识表现得更加理性，他肯定了39号令将有利于规范土地“招拍挂”制度，自动淘汰掉一些资金缺乏单靠资源打天下的开发商，从而提高行业集中度和规范度。但他例证，目前地产排头兵万科集团占据的市场份额还不到2%，地产巨无霸形成其实很难，即便形成了，因为政府牢牢掌控着土地，房产企业仍然掌控不了市场。

    黄玺庆认为，39号令落实到位，还需要出台相关配套措施，这样房地产企业将真正面临重新洗牌。而万年花城这一类资金实力相对薄弱但有竞争力的企业，其实可以避开房产巨头们激战的热点区域，进行差异化经营。      

    专家说法

    房地产开发重新洗牌

    “国土部的新规显然对中小开发商影响最大。我认为这将导致一部分小的开发商退出房地产开发行业，发生行业洗牌是肯定的。”10月12日，中国房地产业协会副秘书长何琦在接受《华夏时报》记者采访时表示，近两年有些地产商战线太长，在全国范围内搞扩张，新规也将对这些企业形成很大的压力，其中一些实力弱的可能会出现崩盘。

    北京土地学会秘书长刘锋也表达了类似的观点，他认为，资金实力雄厚的大开发商尤其是上市公司，由于拥有多种融资方式，在土地的付款方式上更有竞争力，受到政策影响的程度较小，而一些中小开发商受制于资金，无法拿到土地，将不得不面临出局。他预测，随着39号令的逐步落实，房地产行业必然将被重新洗牌，从而实现行业集中，这也是产业发展的必经之路，只有提高行业集中度，才能实现良性发展。（王冰凝贾华杰）

    实施效果“很难乐观”

    新规施行后，业内普遍认为，开发商承担的资金压力大了，拿地的门槛也高了，可以合理控制土地出让的面积。不过，中原地产研究中心总监陶琦认为：“土地市场现在很复杂，新规定能否取得效果，将主要取决于地方政府的执行力度。但因为现在土地出让收入，已经占地方政府财政收入的很大一部分。实施效果让人很难乐观。”（贾华杰）

    高端访谈

    国土部法规司任庆恩司长：出让金清理截至明年6月

    “从现在开始到2008年的6月30日为止，到时所有应缴未缴土地出让金的地块，国土部门都将严肃处理。”10月11日，国土资源部法规司任庆恩司长就39号令接受《华夏时报》记者采访时透露，国土部门正在抓紧研究如何落实新规。

    这项新规出台以后，有媒体认为，开发商拿地将不能“分期付款”。不过，任庆恩对《华夏时报》记者表示：“新《规定》出台并不是禁止开发商的分期付款行为，因为根据规划法以及合同等，开发商是可以分期付款的。”

    “新规出台的目的主要有两个，一是要打击囤地不开发的行为，二是规范金融秩序，防范金融风险。”任庆恩强调，这是为了促使开发商加快开发速度，增加上市房源量。

    任庆恩还表示，付清土地出让金，才能办土地证，意味着开发商再也不能用少量的启动资金，来撬动.大额的银行贷款，对目前过热的房地产市场将起到控制作用，“也可以防止土地过分集中在少数企业手中，形成垄断”。

【来源：华夏时报】