央行和银监会日前出台新政策，收紧商业性房地产信贷。虽然实施细则尚待制定，但业内专家指出，该调控政策和加息一样，改变人们的心理预期，使利率风险成为购房决策中的一个主要衡量指标。在高房价下，房贷新政无疑正在从首付和按揭两方面削弱人们的住房购买力，进而加深楼市的观望气氛。

    升级、投资需求或将受到抑制

    日前，北京亚奥板块某中高档楼盘的销售经理告诉记者，已有订房人陆续开始退房，而退房的理由几乎都与房贷新政有关。据他介绍，目前该楼盘已经接到了11户退房申请，其中9户的理由都因为是第二套房，房贷政策变化带来的资金压力太大。

    业内专家指出，第二套住房的首付比例提高至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍，这意味着购买第二套房将支付更高的成本，加之在目前的高房价下，投资房产已经存在不小的风险，因此，房贷新政将抑制投资性购房需求。另外，改善型需求的购房者也会受政策影响。我爱我家副总裁胡景晖指出，目前大多数升级的购房者往往购买第一套住房时有贷款，需要买到第二套住房后才能卖掉第一套住房。这就相当于换房的成本又有所增加。

    21世纪不动产分析师孟奇指出，第二套房的购买者主要是中高收入群体，首付比例和利率提高，会减少这部分目标客户群，改变他们的购房计划，从而遏制一手房的需求。毕竟目前房价已经很高，而且央行又在不断加息，利息负担持续加重已经成为他们首要关心的问题。

    “中大恒基”金融部负责人李昕给记者算了笔帐，如果购房者想再添置第二套价值100万元左右的住房，光首付就要一次多掏10万元，而利率提高增加的月供负担也不是小数。据测算，由于目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%的基准利率计算，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%。以一笔70万元15年期的贷款计算，月供负担要增加780多元。

    据中大恒基不动产营销市场研究中心的最新统计，9月份，北京新盘项目开盘整体均价已经高达14559元/平米；这意味着，买一套两居室住房起码得一百多万元，首付款和今后的利息支出，都将是一笔不小的开支。

    商业银行重视房贷风险

    目前，“第二套房”的严格界定以及具体实施细则尚待监管部门出台，但招行、工行、交行、农行等各大商业银行出于房贷风险自控的考虑，纷纷制定了相应规定。目前，北京各银行在认定标准上存在不同，尤其是在针对个人和家庭的认定上。

    按照工行北京分行的规定，父母贷款买房，孩子再贷款买，不算第二套住房。同时，如果丈夫已经贷款买了一套房，妻子再贷款买房，也算是妻子名下的第一套房。而对于曾经在银行贷款买房并还清了贷款的，如果已经还清此前的贷款，再贷款买房，就会视为第一套。北京银行判断家庭买“第二套”房的标准主要根据婚姻关系。父母购房后，用未成年孩子名字买房算第二套房，但子女已婚需要购房则算是购买第一套房。而农行北京分行只要配偶一方此前已经申请过房贷，不管是不是婚前财产，若再次购房就算是第二套房，即使是以配偶另一方的名义购买。建行也以“户”为单位区分第二套房。

    业内专家指出，个人房贷业务一直被视为“优质蛋糕”。以房贷龙头银行建行为例，按照建行披露的2007中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的4806亿元，增加至2007年6月30日的6337亿元。此次新政的出台，虽然不少商业银行均表示，由于今年信贷额度已经用完，对第四季度的影响“无法评估”。但不少市场人士则表示，为了防止风险，商业银行已经开始收紧房贷。

    不久前，建行和工行均发布研究报告，认为房地产泡沫风险加大。工行报告指出，房地产贷款过快增长以及其在银行贷款中所占的比例迅速上升，给银行体系积聚了信贷风险。为此，商业银行应摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念，加强自身征信系统建设，做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，确保央行关于“第二套(含)以上住房”的认定，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。

【来源：中国证券报】