历时四年之后，当前房地产宏观调控面临新的机遇与挑战。诸多数据都在表明，一场“攻坚战”势在必行。国家发改委最新一期经济形势分析报告亦指出，眼下房地产市场呈现四个特点：一是房地产开发投资增幅上升；二是住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市场需求旺盛，供求矛盾比较突出；四是房价涨幅呈逐月加快之势。

    纵观近几年全国楼市大局，在住房制度改革的拉动下，从2002年起全国楼市明显升温，先是2003、2004年，长三角地区市场繁荣，房价增速偏快；继而2005、2006年，深圳等部分地区楼市步入快车道；今年二季度以来，全国楼市整体加快增长，房价增幅逐月加码，4月至8月，70个大中城市新建商品住房售价同比涨幅依次为5.3%、6.6%、7.4%、8.1%、9.0%。五年时间，历经三波潮涨，而且呈现出一浪高过一浪的特征。

    在全国普涨的大势之下，各个区域之间的市场发展并不同步。2007年之前，东部城市尤其是一线城市领涨，部分中西部二线城市紧随其后。而今年以来，形势发生变化，热点正向中西部和部分二三线城市转移。比如，8月份商品住宅价格涨幅较高的主要城市包括：北海18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、蚌埠11.1%等。环比涨幅较高的主要城市包括：杭州4.7%、乌鲁木齐4.0%、大理2.8%、石家庄2.5%、重庆2.5%、昆明1.7%等。中国各区域间宏观经济和楼市发展的不均衡必然会导致这一现象。

    近半年很多城市房价过快增长，原因是多方面的。主要包括：住宅有效供应明显不足，供不应求的矛盾相当突出；前两年被抑制的市场需求释放，长三角地区尤为明显；国内流动性过剩和股市资金回流楼市，亦导致新增投资、投机需求迅速膨胀；外资加速进入刺激市场趋热，从去年开始出台一系列规范外资的政策，并未减少其总量，只是改变了其结构；各地“地王”频现，提高了房价预期，往往是“地王”一出，其周边楼盘价格随即大涨。

    作为国民经济的重要组成部分，房地产经济非常有必要进行宏观调控，整体而言，历时四年之久的房地产调控取得了一定成效，但离预期目标尚有距离，尤其是作为重要指标的房价，一直未能有效抑制其过快增长的势头。从客观原因分析，现阶段我国房地产业存在市场化时间较短、周期性规律尚不明朗、市场运行机制复杂等诸多因素。

    从主观原因分析，部分调控措施存在失误，比如2007年之前一直在紧缩“地根”，从而造成供不应求的矛盾。一些地方对于政策的落实不到位，更是影响了调控的作用。最典型的例子便是“90/70”政策，中小户型投资、开工比例远未达标。

    显然，房地产的宏观调控已经到了关键时期，完善调控方式和措施，十分重要。首先，应增加住宅的有效供应，缓和供求矛盾。只有通过调整供需关系，发挥市场调节机制作用，才能从根源上解决房价过快增长的难题。而要增加有效供应，一是从总体上加大新增住宅用地出让的规模；二是督促各地政府严格执行“90/70”政策，同时鼓励地方政府和开发商建设一定规模的“限价房”；三是严厉打击囤地、捂盘行为等。

    此外，还应进一步抑制住宅市场的投资、投机需求。对于投资尤其是投机需求，政府必须寻求有效手段加以抑制。市场有过讨论的一些可能的具体路径包括：一是增加持有环节的税负，对大户型和单个家庭持有的第二套以上住宅征收累进制物业税，对于那些买房后既不自住又不出租的，考虑开征空置税；二是提高二套以上房贷首付及利率，9月底央行和银监会已下发相关通知，严格监督商业银行执行是其关键；三是严格落实限制外资购房的相关政策。

    当前，应加快推进住房保障建设。8月国务院出台“24号文”，加强了住房保障，但仍留有缺憾，比如只明确了低收入群体住房的解决办法，而未提及中低收入群体的保障路径。接下来，应全面统筹考虑健全我国的住宅制度，也要给予中等偏下收入家庭和中等收入家庭一定住房和购房补贴，比如房贷利息补贴、购房减免契税、抵扣个人所得税等。从法制建设的长远角度考量，应尽快制定《住宅法》，以大法的形式而非行政手段去保证房地产业的健康发展。

    总之，房地产宏观调控必须迎难而上，发动一场“攻坚战”。值得关注的是，随着今年第五次加息和新近推出的房贷新政，部分热点城市的楼市已出现降温苗头，毫无疑问，这为“攻坚战”提供了有利契机。

【来源：第一财经日报】