深圳楼市：我心惶恐

    近两个月，深圳房地产市场总体成交偏淡。虽然10月中旬出现小幅回暖，但11月份的季节性淡季和前期累积的利空因素使市场消极气氛依然存在。

    世联行市场分析师杨璐预计，今年末到明年初，政策与市场的博弈将加剧买卖双方的观望情绪。

    深圳楼市观望气氛持续浓重，市场参与各方的心态也在发生着有趣的变化。

    系列调控的累积效应，首当其冲是对投资客的影响。据记者了解，不少投资客纷纷由此淡出市场，市场投资比例明显下降。

     来自深圳中原深港研究中心的监测数据显示，10月份上半月的成交中，投资比例明显下降，由9月份的14%降至5%，降幅高达9个点，而与6月、7月超过 20%的比例更是相差甚远。世华地产发布的报告也称，9月份三级市场的成交以自住客为主，比例占到了9成，这个数据在招商置业等大型公司的统计数据中也都得到了印证。

    而记者从深圳的一些中介机构了解到，投资客的恐慌情绪正在逐渐蔓延。不少投资客已经主动将挂牌价调低了10%左右。有投资客表示，调控措施一项加一项，未来房价走势不明朗，还不如趁早获利了结，少赚一点也无妨。

    投资客抽手，其直接结果是市场成交惨淡，房价更是出现松动的迹象。一些新楼盘变相降价的行为已经屡见不鲜，他们一般通过送装修、送家电、送管理费等方式来进行。

    在这样的情况下，自住买家纷纷动了趁低吸纳的心思。

     世华地产研究中心负责人认为，从7月份政策不断出台后，投资客受到较大影响逐步退出了市场，而对于自住客的影响较小，所以自住客比例在整个交易量中比例不断攀升。同时，目前二手房价存在议价空间，而未来房价走势又难以预测，加上结婚等刚性需求又急需解决，这直接促使了买家的入市。

    但并不是所有的自住买家都能为此欣喜，因为银行贷款收紧，又将不少购房者刚刚燃起的热情“速冻”回到冰点。

     由于个贷额度超计划，部分银行叫停了二手房贷，对于一手房贷也仅限于在该行拥有房地产开发贷款的战略合作伙伴。来自监管部门的统计数据显示，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。其中，不少支行上半年就把2007年的额度全部用光。为了兼顾2008年的贷款任务指标，这些支行都停止了住房按揭贷款业务。按照惯例，银行一般都会根据2007年的贷款发放情况，来制定2008年的贷款任务。

     黄先生日前就经历这样一次天堂与地狱的轮回。一个月前，黄先生看好一处房子，无论是房子本身还是价格都令他感到很满意，他爽快地交了定金，只等房产过户。但不久，中介告诉黄先生，银行贷款办不下来，交易无法完成。更让黄先生郁闷的是，他交出去的2万元定金能不能要回来还是个未知数。因为对方说，银行贷款办不下来，属于黄先生违约。

    据悉，这种情况在一、二手楼的买卖中都存在。

    而股市的深幅调整，也让不少买家打消了近期购房的想法。自2007年10月16日上证指数创出新高6124点以后，股市就一直呈现深幅调整的态势，部分投资者今年以来的辛苦付之一炬。李先生就不得不将购房计划拖延至明年。此前，李先生看中了一套市值150万元的房子，准备首付35万买下来，但不料股市调整，没来得及抽身被套牢。“几天内就把首付款吞掉。还是先租房过日子吧。”李先生无奈地说。

    买家不入市，地产商心里也会发毛。在市场成交持续冷清的情况下，11月深圳又有更多的新楼盘面市。据深圳中原最新发布的监控数据显示，11月份可能有24个项目开盘销售。而10月份深圳楼市推盘量创出一个小高潮时，面市项目也才有14个。业内人士指出，在目前冷清的市场环境下，更多的新盘推出，巨大的销售压力将带给深圳楼市更多的不确定因素。而事实上，一些新楼盘变相降价的行为已经屡见不鲜，日前，深圳某品牌地产商更以罕有的低价开盘，吸引了市场的广泛关注。据悉，该楼盘最便宜的几套电梯小高层单位价只有6000多元/平方米，不少高层的单位价格都为7000多元/平方米。

    地产中介的日子亦越来越难过。部分地产中介人员已经开始走上深圳街头，高举简陋的牌子，四处吆喝所谓的“心水楼盘”。持续惨淡的成交，正无情地打压着他们的生存空间。而日前发生的中天置业老总携款潜逃的恶性事件，更是在伤口上又撒上一把盐。世华地产总经理梁文华日前在接受媒体采访时表示，市场观望气氛浓厚时，地产行业并不平静。据其了解，今年7月份地产行业有1600多人被淘汰， 8月份有2800多人，9月份有将近5000多人，估计10月份有不低于6000人被淘汰。

【来源：中国证券报】