日前央行和银监会针对第二套房贷的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），明确了商业银行应以家庭为单位认定“第二套房”，使社会各界在认定标准、还清贷款再贷和公积金贷款是否被排除在外等问题上迎来了统一的认识，也给楼市带来了一轮新的冲击波。

　　房贷新规抑制炒房者

　　今年9月27日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含以上 ）住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求其贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。然而，各商业银行在执行房贷政策时，认定第二套房有的以“人”为单位，有的则以“户”为单位，曾给房贷市场带来不少困惑。

　　为了保持政策的严肃性、有效性和可操作性，央行、银监会近日联合发布了《补充通知》。《补充通知》传递了三条重要信息，社会各界在认定标准、还清贷款再贷和公积金贷款是否被排除在外等问题上迎来了统一的认识：

　　一是各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数。“家庭”成员范围，仅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　二是对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。

　　三是已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。住房公积金委托贷款也被纳入《通知》有关规定的约束范围。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，“第二套房”新标准让炒房风险大增，预示着中国房地产市场将发生巨大的变化。“从《补充通知》可以看到，对房地产的个人自住需求，政府仍会一如既往地采取鼓励帮助的政策，以便让更多的居民能够便利地进入房地产市场。这样，未来中国的房地产市场将是一个居民自住消费、民生的市场。而对于投资性购房，央行的信贷政策既不鼓励也不阻止，而是要求房地产市场的投资者以市场的价格来应对。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。可以说，新政对于第二套住房的界定，无论是从内涵还是从外延上看，都比早些时候深刻与广泛得多。从这一点来看，也看出政府对调整目前中国的房地产发展模式之决心。”

　　楼市观望氛围加重

　　“第二套房”新标准出台，让目前已有些松动的房价走势再添变数，不少欲购房作投资和一些准备购房自住的人都暂缓了买房计划，楼市的观望氛围进一步弥漫。

　　市民李先生告诉记者，前两年他炒房尝到了一些甜头，原本准备再接再厉，继续加大用于投资房产的资金，没想到近期国家的一系列调控政策让一直上涨的房价有了变化，而且房贷新规加大了炒房的成本和风险，因此，他准备寻找其他的投资渠道来代替炒房了。

　　原本准备购房自住的周先生也告诉记者，最近一直上涨的房价有了松动，让他十分开心。他预期随着各种调控政策的进一步落实，房价有可能进一步下跌，因此决定再继续观望一段时间。

　　有业内人士指出，由于购房者普遍有“卖涨不买跌”的心理，新政策出台后他们的心理反应有可能远远大于市场的预期，再加上不知道这一阶段的楼市调控政策是否已全部出台完毕，这些都加重了楼市的观望氛围，楼市或许将面临更长的调整期。

【来源：金融投资报】