外资和热钱流入中国房地产业利弊分析

    外资和境外热钱大举进军中国房地产业，利弊如何？国外大企业管理规范，一般也愿意遵守投资国的政策、法律；与国内企业合并或注资，也比较慎重地选择信誉好，规模大的企业；合作或注资后，也会要求中方合作伙伴改善治理结构，规范自身行为；中国企业上市或引进外资，改善资金构成，不再单纯依赖银行。这些，都有利于房地产业的健康发展。

    但是大企业的进入，主要集中于高端市场，如高档住宅、甲级写字楼和其他豪华商业地产。一方面进一步推动了地产价格上涨，另一方面买了或建了以后，大部分还要出手，不仅不能改变反而会加剧中国房地产市场供应的不合理结构。还会产生挤出效应，上海、北京和其他中心城市的国内房企，不少被迫向内地二、三线城市发展，把内地的房价也抬了起来了。总之，外资的进入，可谓利弊参半。

    至于游资，更是有百害而无一利了。热钱短期套利的特性，决定了其大多涌入中高档住宅市场。这一轮调控之前，上海、北京等的中高档房地产市场，主要是国内热钱如温州炒房团、山西煤老板炒房团之类兴风作浪，炒买炒卖之间，不断推高房价。调控之后，部分国内热钱转战内地或其他产业，但境外热钱却跟进来了，大大增加了中高端市场的购买力，以更大的手笔呼风唤雨、推波助澜，房价自然越来越高。有买房的就有为其建房的，任志强说他不为穷人建房，只为富人建房，其实是来自于他真实的市场感受。中高档住宅暴利多多，谁还为老百姓建低档房呢？普通住宅供不应求，价格也就眼看着一天天高起来，高到老百姓无法承受，自然就是民怨沸腾。据零点公司2006年调查，太原商品房的购买者中80%是非本市居民，北京、大连是60%，郑州是55%，该调查据此判断，我国的房地产业基本上是被投机资金操纵了。

    短期套利的资金，往往是打一枪换一个地方，来得快去得也快。今天房市好，蜂拥而入；明天股市热，又作鸟兽散。聚散之间，留下无穷的后患。假使有一天，房地产业内的境内热钱加境外热钱全部撤出，留下那么多高档住宅，谁来居住谁来消费呢？恐怕就会出现当年海南、北海的局面。境内的热钱，还算“肉烂在锅里”，境外的热钱则更难以控制，中国不是它们的家，迟早是要走的。它们主要目的是赌人民币升值，暂时寄宿在房市、股市，顺便捞一把，将来一旦在汇市得手，连本带利都要撤出。而且热钱极其敏感，稍有风吹草动，就会立即反应，来去无踪。例如，有观察者发现2006年上半年约有240亿美元热钱突然撤离中国。其时国内股市升温，房市依然火爆，热钱为什么会撤离中国，令经济学家不明就里，疑惑重重。有的解释，人民币汇改进程未达国际炒家的预期；有的说，加强税收监管等调控措施，使房市利润缩水；有的说，外管局加强了对进入房地产市场的外汇的管理；也有的认为世界其他地方有更好的套利机会。总之，许多因素都可影响热钱的进退。现在搞不清楚的是，在中国房地产市场中，内外热钱的总量到底有多少？因而难以判断境外热钱在其中的比重，也就很难就其对房地产价格走势的影响，作出定量分析。

    对外资的进入需作必要的限制

    目前，外资特别是境外热钱进入中国房地产市场问题，已引起重视。各有关方面已经或准备出台相应的措施，各路专家学者也提出一些建议。这些措施或建议，有外汇管理方面的，有投资管理方面的，有房地产管理方面的，有税收管理方面的；有针对外资的，有针对热钱的；有针对开发环节的，有针对销售环节的。效果如何，都有待实践检验。从应对思路来看，还是存在不同：有的主张对外资内资一视同仁，主要采取经济手段，规范市场秩序；有的主张经济手段之外，也要有适当的行政手段，对外资的进入作必要的限制。我个人是倾向于后一种主张的，认为在现有的措施和建议之外，还可考虑：

    第一，无论正规渠道的外资，还是境内外热钱，主要在高端产品市场活动，这部分市场已是严重过剩，或者说是严重脱离我们作为发展中国家的国情，应当在一段时期内限制发展。土地利用规划和计划，应收紧对高档地产物业的土地供应，甚至可在一段时间内停止供地；投资管理应停止这类项目的立项审批，或上收审批权限；建设部门不发建筑许可；建成了，工商部门不予登记，等等。这件事真做起来，难点在地方政府。土地批次征收以后，地方政府可以说是想怎么用就能怎么用。冠冕堂皇的理由总是能找到的：改善投资环境啦，发展第三产业啦，提升人民生活品质啦，与国际接轨啦，最后总能与科学发展观挂上。由于事关投资、国土、规划、建设、工商等多部门，单靠一家是管不住的。需要中央发指示，国务院下命令。

    第二，下一轮土地利用总体规划编制，还有城市规划，可考虑给城市的发展划圈、设限。现在的情况，如中科院最近一份研究报告所反映的，政府办公区、大学城、娱乐城等等，建到离城区几十公里以外的地方，大兴土木，大搞房地产，逐步形成新的豪华城区，使城市外延扩展，失去控制。划圈、设限，国外如美国等有成熟的经验，国内也有成功的做法，可以参照。

    第三，房地产投机猖獗，与保有环节不征税有关。征物业税，需统一登记、统一评估税基。但现在的体制是分割登记，评估也不统一。物权法已经出台，方向已经明确，可以考虑进一步推动改革。建议将国土部门的土地登记和建设部门的房产登记都拉出来，包括林业部门的登记等，成立独立的登记机关，并进一步整合中介评估行业。如果部门分割一时解决不了，可考虑退而求其次，先出台土地财产保有税。出台的同时，需要对土地取得环节的税费加以清理、归并、精简。

    除此之外，还有更深层次的问题需要研究：境外热钱涌入，与人民币升值预期有关；人民币升值预期，与贸易顺差大有关；贸易顺差大，与国内消费不足有关，也与引进外资有关(出口额的60%为三资企业出口)；国内消费不足，又与分配政策和社会政策(医疗、教育、社保、就业)有关，等等。在热钱涌入，贸易顺差大，消费需求不足和引进外资的共同作用下，外汇储备过大、货币流动性过高，这是导致房地产热(包括股市热和其他许多问题)的宏观经济背景。房地产业的问题，只是整个经济机体患病的一个表症，而非病源。解决问题，固然需要应急性的对症下药，但更需要长远性的辨证施治。现在，分配政策和社会政策正在调整，抓住了关键并开始见效。下一步不可回避的另一个关键是，应按照中央关于科学发展、和谐发展的要求，对引进外资政策进行梳理、反思。改革开放近30年，外资的利弊已经看得很清楚了，应当趋利避害，明确哪些可以大力引进，哪些应当限制引进，哪些坚决不能引进。

【来源：中国经济时报】