90m2大限 新房设计陷尴尬

    “‘90平方米’政策的出台，让已经做完施工图的住宅项目延迟一年才上市。”北京市建筑设计研究院第六设计所高级工程师徐晨的言语中透露着无奈。

    根据2006年5月31日出台的九部委意见，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

    一个多月后的7月6日，建设部在《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确：套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成；70%是指占各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积。

    而一般情况下，建筑设计分为方案、初步设计、施工图3个部分，需历时一年才能完成。

    此政策一出，许多已经完成的项目设计图纸就要推倒重来，据说仅北京地区被修改的图纸项目就达600多个。这一年多来，徐晨所在设计所的主要工作就是为去年6月后开工建设的住宅项目修改设计图。

    “按照‘90平方米’政策，真的很难设计房子。”徐晨举例说，一个1万平方米的住宅项目，按照原有的设计方案，可能只需要设计400多套房子，而现在要改成1000多套，等于增长了一倍多。按照每千人公共设施配套标准，就需要配套设施，而许多项目并没有土地来修建这些设施，而且在房屋套型的设计上也非常困难，很多边边角角的面积很难协调，“都有开发商想过不建阳台”。

    国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏认为，从今年以来的统计公报来看，通过“90平方米”、“70%”等政策调整确实带来了一系列的变化。例如，在住宅投资比例上，特别是中低价位中小户型的住宅投资出现了略高于房地产其他投资的局面，但是“有些城市由于结构的调整却造成了市场供应不足，短期无法缓解，导致了房价上涨”。

    地根紧缩 供需矛盾被激化

    2006年，全国土地开发投资占房地产开发投资的比重为6.2%，同比上升0.3个百分点。中国社科院近日出版的《2007年房地产蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)中分析，土地开发投资增长率高于土地开发面积增长率，表明单位土地开发成本增加，这是国家严控土地供应制度等政策实施的结果。

    另有数字表明，2006年全国主要城市地价总体水平为1544/平方米，与2005年相比，增长率为5.19%，增幅上涨0.99个百分点。北京南三环的东铁匠营地块曾上演6700元/平方米的火爆，连在场的开发商也称是“疯了”。而在我国，地价占房价的比例约为30%。

    实行最严格的土地控制政策一直是房地产宏观调控政策的主调。

    “国六条”出台后的一年间，连环出台的土地控制政策，有利于解决违法违规用地严重、工业用地的盲目扩张、地方政府强烈的占地冲动等问题，规范土地市场。

    但房价上涨的根本原因是供需矛盾。用中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国的话说，住房是生活必需品，刚性需求无法抑制，尽快加大土地和住房的供应量，缓解供需矛盾，是解决房价上涨过快问题的根本出路。

    “随着土地闸门进一步收紧，供求矛盾将会加剧。在市场规律作用下，房价将可能进一步上涨，而房价的秩序上涨，就会助长投资和投机。”在《蓝皮书》中，李景国将此土地调控政策中有待考虑的问题之一。 

    营业税新政 二手房交易跳水

    “2006年6月1日起的那几天，二手房的交易量像跳水一样，我们的日子特别难过。”回忆起二手房征收营业税年限由2年升至5年的威力，一位房产中介的业务员至今仍心有余悸。

    2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，明确2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

    国税总局称此举的目的是“抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理”。

    链家地产的统计数字显示，6月1日至4日与新政实施前4天(即5月28日至31日)相比，二手房房源挂牌量、客户登记量、成交量分别下降41.7%、55.4%、35%。二手房交易中观望者骤增，一方面是对房产价格走势的观望，另一方面是对中低价位、中小套型普通商品住房是否供应到位的观望。

    营业税增加了房地产交易成本，在一定程度上抑制了房地产的投机行为。“但在不同的市场环境中，政策手段的有效性是不同的。如果市场供不应求，则任何成本的增加或利润的减少都能被迅速转移到最终的消费者身上，助长房地产价格的进一步上涨。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李恩平在《蓝皮书》中分析说。

    一家房产中介市场负责人表示，同样地段的二手房要比新房便宜2000元-3000元/平方米。本来想通过二手房市场买到便宜房子的中低收入者，由于营业税新政，相当于要多支付6.5%的房价，因而被逼向了新房市场。

    回望“国六条”的第5条，正是“积极发展住房二级市场和租赁市场”。

    数据“整容” 市场真假难觅

    “那么多关于房地产的统计数据，乱哄哄的，不知道信哪个。”一位欲买房的朋友感觉自己是“雾里看花”。信息的混乱，不但使买家惶惑，也使行业管理部门乃至政府决策者大为头痛。

    为此，“国六条”中就明确地指出要关于建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，击中了房地产行业信息失真的要害。

    可不久前，广州市国土房管局发布3月份房价显示广州房价下跌700元/平方米，正当人们为这一利好消息高兴时，国家发改委公布的数据却显示，广州3月份房价同比上涨7.7%，环比上涨0.8%。两组数大相径庭。

    正当人们炮轰广州房价失真时，南京又传来房价两小时上涨1200元的消息，并指出半年来南京当地房价已经上涨了近25%，而根据国家统计局的数据，今年3月份南京房价同比上涨6.1%，两者之间差距甚远。

    “现在关于房价的统计数据太混乱了，几乎没有参考价值。地方政府应该摸清房屋的销售情况，比如说销量、户型、价位等，而不是整天去打压房价。”中国社科院经济研究所汪利娜如此建议,理由是“否则老百姓不了解真实信息，宏观调控也就没有依据”。

    廖英敏也担心“造成有些部门失信于民的后果”，建议“政府出面来统一口径”。

    土地税清算 房价疑受传导

    2007年1月17日，国税总局的一纸清算土地增值税的通知，反映在了股市上——地产股连续两天大跌，万科、保利等诸多股票跌停。宏观调控以来，地产股从未遭受如此毁灭性的打击。

    土地增值税自1993年推出后一直没有征收。国税总局称，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。

    但普通购房者的第一反应都是“羊毛出在羊身上”，担心开发商会进行税负转嫁。随后新浪网所做的调查表明：75%的网民认为，落实土地增值税会推高房价；91%的网民认为开发商会向消费者转嫁成本。

    根据国税总局的通知，土地增值税实行4级超率累进税率。有学者认为，这种累进的所得税制度有抑制房价上涨的作用——如果提价势必造成增值额的上升，它到一定程度会触发更高一级税率的适用，而这对开发商而言未必划算。土地增值税到底会不会转移到房价上至今难有定论。但是账还是可以算的。

    以北京市南三环东铁匠营地块为列，今年4月17日，该地块拍出了6700元/平方米的高价。按照总建筑面积4750平方米计算，地皮总价款为3205万元。现场一位参与竞拍的开发商向记者表示，6700元/平方米的地皮价格要想赚钱，成品房至少要卖到12000元/平方米，因为这个项目是纯住宅没有底商，而且容积率不高。假设建筑安装成本为2000元/平方米，也就是项目整体建安成本为950万元。项目建成后，交纳土地增值税可扣除的金额为(3205万元＋950万元)×1.2＝4986万元。项目建成后以不同的价格出售，须交纳的土地增值税如上表所示。

    从表格中不难看出，在成本相同的条件下，项目的售价越高，交纳的增值税也随之提高，但利润并未因此下降反而是上升了。     

    规范交易 囤房者我行我素

    今年初，记者的一位朋友参加了河北燕郊上上城项目的开盘活动，被那种疯狂购房的热情震惊了，“第一感觉就是房子卖得真快，不托人买房号根本别想买房”。但是随后几天，这位朋友一直接到上上城项目销售部的电话，称目前还有空房，请这位朋友去看房。

    开始是皇帝女儿不愁嫁的阵势，后来却成了上门的买卖？是凑巧还是开发商哄抬房价的伎俩？

    “国六条”明确提出，要坚决打击囤房、虚假宣传等市场违规行为，随后建设部一年来出台了不下10项有关整顿房地产市场交易秩序的文件，还联合有关部门在全国范围内开展了多次集中整治工作。政策出台的密度与力度都堪称前所未有。

    记者近日就整治的结果致电建设部，建设部办公厅的有关人士表示，目前还不方便就此问题接受采访。

    而记者在采访中发现，发布虚假信息、违规销售等现象依然存在。

    在北京市房地产交易管理网上，记者发现，近日开盘的几个项目中大多数楼盘基本上没怎么出售，但是按照售楼电话打过去，不少售楼人员却告诉记者已经售空或是基本售空。

    根据建设部、国家工商总局联合发出的通知，房地产项目在拿到预售证后3天至10天内必须公开进行销售。按照房地产交易管理网显示的信息，闻涛苑小区于2007年3月29日拿到了预售许可证。但是记者以买房者的身份咨询时，该楼盘销售人员却称5月15日才正式开盘。东方太阳城也有类似的情况，其销售人员称拿到预售证的项目会分期开盘。

【来源：北京商报】