【背景】从2003年央行121号文件到2004年“8·31”大限，从2005年3月国务院出台8条意见稳定房价，再到2006年国务院提出促进房地产业健康发展6项措施，房地产调控的力度越来越大，措施也越来越严厉，可房价愣是在“且调且涨”的曲线下一路前行。

　　虽然房地产开发景气指数从去年11月份到今年3月一直呈下降趋势，但全国的房价一直保持上升态势，一些重点城市房价涨幅达到10%以上。据70个大中城市房屋销售价格指数显示：今年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动，3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点。但部分中心城市涨幅较快，其中，深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8.0%，厦门同比上涨7.7%。

　　【分析】中国社科院发布的“2007房地产蓝皮书”指出，虽然去年部分城市房价增长过快，但总体来看，全国房屋销售价格涨幅回落，预计今年房价涨幅将控制在5%以内。全国房价涨幅可以控制在5%以内，毫无疑问，一些中心城市房价涨幅将超过这个幅度。

■分割市场：政府应坚持两条腿走路

　　住宅供给应由商品性住宅和政策性住宅两部分组成，这是两个分割的市场。对于商品性住宅应是“市场主导，政府引导”。在该市场中，政府主要运用经济及法律的手段，规范市场、引导市场，为市场做好服务。

　　政策性住宅才是政府大展拳脚的场所，在该领域政府大有可为，大力建设保障性住房，包括经济适用房、廉租房等。政府主要运用行政的手段，实现“居者有其屋”。

　　住宅能够改善低收入人口生活状况，这意味着住宅这项私人产品不能仅由市场提供，政府也必须在这一领域有所作为。满足全社会居民共同享有居住权利，是政府必须承担的重要责任。

　　由于没有将这两类不同性质的市场分清，政府调控房价的政策效果未免就要打些折扣。政府试图运用经济、法律及行政的手段，逼迫市场去解决本该由自己解决的民生问题——保障性住房建设。为了让房地产开发商开发中小户型的“90/70政策”，限制外国人炒房的“限外令”等都属于此类。

　　同时，由于政府在政策性住宅方面的缺位，廉租房、经济适用房建设相对于商品房严重不足，不同消费层次的购房者都涌入了商品房消费市场，结果是，一方面房价不断攀升，房地产开发商获得暴利；另一方面，购房者形成沉重的负担，抑制了其他正常消费，不利于经济的可持续发展和房地产行业的健康发展。

　　既要抑制投机需求又要满足正常需求，使得政府在出台更多、更有力度的政策时就难免瞻前顾后，难免左顾右盼，有时就会显得顾此失彼，调控房价效果也就可想而知了。在分清不同性质的市场后，努力建设好保障性住房体系，为居民提供基本的住房保障，那时商品房价格就不会只涨不跌，投机性购房将会存在巨大的风险，购房成为正常的需求，包括居住需求和投资需求。

■调控重点：应加大力度完善住房保障体系

　　运用行政和法律的手段解决民生问题的政策措施效果并不明显。今年一季度，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。经济适用房建设增速虽然较快，但在整个房地产开发中所占比重仍然较低。

　　4月初，建设部、国土资源部、财政部等8部门联合召开全国房地产市场秩序专项整治工作电视电话会议，深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。

　　此前，追缴土地增值税政策被开发商认为是“最狠的一招”，几乎会影响到所有开发企业的财务安排，一批实力弱和扩张过猛的企业也会在劫难逃。不过，该政策不太具备可操作性，国内税务部门也一直没有拿出执行细则来。还有，即使加上将来开征物业税，所有这些风风火火的政策措施都是指向商品房市场。相对而言，住房保障体系的建设力度还不够大。

　　住房保障体系滞后，为中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供应中的比重比较低，覆盖面比较小，资金来源缺乏制度化保障。虽然一些地方在“十一五”规划中对保障性住房作了规定，但廉租房制度总体上处于起步阶段，没有建立起住房保障、家庭档案的申请审批制度，经济适用房投资不仅从2000年持续滑坡，而且仍然存在许多需要改进和完善的问题。鉴于此，今后一段时间，政府应大力发展住房保障体系。

　　实现保障性供应和市场供应有机结合，形成中国特色的住房制度，政府要把握好调控者与供应者的双重角色。目前就是要明确不同类别住房的供给对象、供给标准、供给方式、产权权属和交易办法。在此基础上，一步步向前迈进，这才是当务之急。

【来源：新华每日电讯】