第四，市场的房价不是房地产增量市场决定，而是由房地产存量市场决定的。由于住房的使用年限较长，因而在一般情况下，房地产市场的构成中，增量市场相对于存量市场来说，往往所占比例较小，存量市场是市场交易的主导。以美国为例，房地产的市场交易中，二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1。事实上，房地产市场越是成熟的国家或地区，存量市场的交易比重就越大。存量市场的发展和活跃能够为增量市场提供流动性的需求。因而，在一个存量市场主导的房地产市场中，新建住房的增量市场价格，并不由土地价格、建筑成本等“成本加成”的方式来决定。

我国的房地产市场结构不同于上述一般情况下的增存量市场之间的关系。尽管住房存量很大，但我国房地产的存量市场却没有得到相应的发展。以北京为例，今年二手房的预期交易量为10万套，这与北京市3亿平方米的存量相比极不相称。目前，我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市场国家，该比例一般在10-15%左右。存量住房供应不足，市场的发育就会处于弱势地位，由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场中占据了主导地位，成为房地产市场的主要部门，也成为居民消费和政府包括宏观调控在内的主要关注点。

　　存量市场的不发达，会迫使大量需求投向增量市场，加大增量市场的压力。在成熟市场经济中，房地产的主要交易是在存量市场中完成，即一部分“以旧换新”的梯度消费者在增量市场购买新房，而大部分人则是在存量市场中实现购买需求，实现房屋资产的流动和住房状况的转变。但是，由于我国存量房屋市场容量很小，使得大量的房地产需求不得不通过增量市场来实现。于是增量市场火爆，新推出的楼盘供不应求，出现期房等方式销售，使得长期以来购房需求难以抑制，房价攀升自在情理之中。由于增量市场对整个房地产市场的交易和价格的主导，存量的房产在增量房产价格攀升的同时，也被带动着自然升值。

　　从上述分析可以看出，由于我们存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国的房地产由增量市场所主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。一方面，房地产商在增量市场中具有垄断力量，使得在价格的决定中房地产商获得垄断利润而市场价格高企。另一方面，由于缺少了存量市场的“蓄水池”的作用机制，增量市场也更容易出现波动，价格容易被利益集团合谋来控制和影响，出现持续的快速上升而宏观调控失灵。与此同时，大量存量住房的作用没有得到有效发挥，降低既有资源的配置效率，而且也引发了房地产开发市场过热的风险。因此，我国房地产市场中，存量市场和增量市场发展不均衡是造成房地产结构性问题的深层次原因之一。

　基于对房地产存量与增量市场的分析，我们还可以从以下两个方面进一步加深理解，并采取有效措施，解决当前房地产业的根本性问题。

　　1、增存量市场的不均衡发展是房价问题的关键。我国房价居高不下和房地产调控的不力，问题的关键并不是新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。住房条件改善伴随的住房梯度需求的增长，以及新增人口的住房需求，需要在房地产增量市场和存量市场中共同解决。而长期以来房地产存量市场的发展严重滞后，使得旺盛的房地产需求只能在增量市场予以解决，造成房价节节和市场的持续火爆，以致难以调控。因此，房地产存量市场应该成为房地产市场交易的主体，并同时发挥对房地产增量市场的调节和制约作用，即“蓄水池”的基础性作用。

　　因此，要促进房地产市场的健康发展，应从发展房地产存量市场入手，做好以下几个方面。一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理。采用多种手段推进存量住房进入市场交易，包括推动房屋产权证的登记工作，清理原产权单位和住房所有者的模糊关系，明确界定房屋的产权。二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场，推动建立房地产市场中介机构的建立和发展，引导建立和完善住房资料体系，规范和提高中介机构的服务质量。三是减轻房地产交易环节的税收，通过税收手段，鼓励和促进现有住房进入市场流通。四是开征房产税。对持有的房地产征收房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。

　　2、深刻认识到房地产开发(增量市场)过热的后果。房地产增量市场的过热，如果得不到及时的控制和疏导，将产生一系列严重后果。当前，房地产开发市场的过热发展，一方面吸收了我国很多过剩产业，如钢铁、水泥等建材行业的过剩产能，使得我国产业的结构性调整进展缓慢。另一方面，快速发展的房地产业成为我国吸收劳动力转移的重要行业，也是银行贷款大量流入的行业，这使得就业风险和金融风险在房地产业高度累积。因此，如果房地产业调整进行结构调整和房价出现回落，必然导致出现能源、建材等行业投入的减少，带来其他行业一连串的过剩，同时出现银行业大量的不良资产，数量巨大的劳动力也将从房地产业中流出而进入失业队伍，这一切都将引起整个经济的大幅波动。这就是“房地产绑架宏观经济”的现象，房地产成为经济风险高度累积的部门，房地产业的放慢将给宏观经济带来致命性创伤。深刻认识到房地产增量市场过热可能引起的严重后果，也要求我们必须重视发展房地产存量市场，通过发展一个市场容量更大、交易活跃的房地产存量市场来制约波动较大的房地产增量市场，真正发挥平衡经济的“蓄水池”作用。

【来源：上海证券报】