许慧颖

　　日前，世邦魏理仕发布2007年第一季度亚洲写字楼市场报告。报告称，亚洲写字楼市场发展迅速，大多数城市的顶级写字楼租金创出历史新高。

　　自2006年12月外资银行开放金融服务以来，上海作为中国领先的金融中心已经从银行业的发展中受益颇多。北京、上海和广州都实现了持续性增长，这三座城市的净吸纳量达到440万平方英尺。印度受到外资青睐成为跨国公司新的落脚点，其各主要城市依旧面临着写字楼供应紧缩的状况，在强劲需求的刺激下租金持续攀升。

　　国内市场

　　上海写字楼的平均租金一路上扬，季度环比增长2.5%，达到每月每平方米203.9元人民币(每平方英尺2.45美元)。本季度由于没有新的供应，可用面积被迅速吸纳，大量预先承诺得以兑现。全市的空置率为5.6%，较上一季度下降了2.1个百分点。

　　北京写字楼市场的交易量下降，主要因为恰逢新春佳节，写字楼租赁以及交易活动都受到季节性影响。高档写字楼的平均租金继续保持平稳增长，季度环比增长0.7%，至每月每平方米人民币175.2元(每平方英尺2.1美元)。位于CBD东部金融街( 28.01,0.00,0.00%)的华贸中心A座和B座写字楼以及北京金融城B座(北京银行)本季度入市。由于新增160万平方米写字楼入市，本季度北京写字楼的空置率将上升0.7个百分点至12.6%。

　　不过，由于预期到2008年奥运会之前有大量写字楼项目将要进入租赁市场，许多写字楼项目纷纷提前开始市场推广和预租工作。这些项目包括预计在2008年进入市场的七星摩根广场、北辰大厦、环球金融中心等项目。

　　目前市场上比较活跃的正在预租的项目中，位于金融街的卓著国际中心项目预租状况良好，受益于良好的企业营运状况，一些中资企业的租金承受能力超过了外资公司。预计下半年，在金融街区域泰康国际中心和中国人寿( 40.20,0.00,0.00%)持有的F-1写字楼项目也将进入市场。

　　在广州，由于跨国公司搬迁或扩展业务，写字楼租赁交易受到极大推动，其中甲级写字楼市场以IT和金融行业最为活跃。粤海天河城大厦定位是高端甲级楼盘，本季度开盘，租户包括西门子，已租下73200平方英尺作为其华南区总部，以及知名运动品牌阿迪达斯(24400平方英尺)。

　　位于香港CBD的知名写字楼需求依旧强劲，导致高端的甲级写字楼存量有限。由于持续稳固的需求，尤其是来自银行和对冲基金方面的需求，CBD的租金迅速攀升。例如，某对冲基金以每月每平方英尺170港元的有效租金确认了国际金融中心二期5000平方英尺的面积(可出租)。

　　国际市场

　　在东京，高档写字楼面积短缺以及租赁需求强劲促使租金上扬，进一步提升了东京业主所处的强势地位。高端市场的平均租金，包括公共领域管理费，已经达到每月每坪56750日元(每平方英尺13.51美元)，季度环比增长2.7%，年度同比增长24.7%。净可租赁面积为230万平方英尺的四处甲级写字楼在本季度被租赁一空。甲级写字楼的空置率继续缩紧，达到0.7%，下降了0.7个百分点。

　　尽管新加坡的写字楼租赁市场出现供应紧张的局面，但市场表现依旧活跃，同时空置率也迅速降低。金融领域的不断扩张继续让出租方占据主导地位。虽然今年第一季度早些时候新加坡国际基金大厦(59000平方英尺) 竣工，但仍然无法缓解当前供应紧张的局面。甲级写字楼的租金已经上升到平均每月每平方英尺8.60新加坡元(5.62美元)，季度环比增长10.1%，年度同比增长 53.6%。

　　由于年初调整了年度租金，首尔甲级写字楼市场的租金季度环比增长1.3%。本季度四处总面积约168万平方英尺的写字楼投入市场。尽管新的楼盘带来了新的存量和租赁业务，但空置率在市场积极吸纳的作用下依旧继续下降。

　　在印度大多数城市的写字楼供应仍然短缺而租金继续上扬。德里和国家资本地区(NCR)的写字楼租金再创新高。由于CBD写字楼可用面积有限，这一趋势开始转移到郊区，尤其在Gurgaon和Noida，并且将持续相对较长一个时期。孟买的空置率为2.1%，为第一季度的新低。由于租户搬迁到其他次级市场中去，优质写字楼腾出来的空间很快被吸纳，吸纳方以金融机构为主，目的是平衡业务强化在其他地域的运营。

　　在东南亚的其他地方，预计菲律宾的BPO/呼叫中心领域将继续带动马尼拉市写字楼市场。在Makati CBD，强劲的需求和有限的供应使租金进一步攀升，以至于很多呼叫中心公司纷纷搬离Makati，选择像Eastwood、Alabang等这样租金相对便宜的地方。

　　世邦魏理仕报告指出，大多数写字楼市场的需求动力将保持强劲态势。随着区域商业环境不断改善，企业租户将需要承租更多面积，从而促使他们必须在完工之前对高端写字楼作出预订，或者需要付出更多的费用以进驻知名的办公场所。

　　鉴于某些公司努力寻求更低成本、更大楼面的办公场所，这种向周边扩散的趋势将在一些大城市继续，这类公司也将搬离核心地带，进驻到正在兴起的商务园区。

【来源：第一财经日报】