货币：压力犹存

　　加息等调控措施的出台，可能会适当降温当前房地产股的牛市行情，形成阶段性的调整压力。不论如何，2007年货币政策稳中偏紧，对于处于溢价中的房地产股而言货币政策新政的心理压力是客观存在的，值得提防。但是预期在房价持续上涨和人民币升值趋势下，房地产股在消化这些心理压力后仍会在房价持续上涨的推动下继续恢复上涨趋势。

　　随着我国经济实力的逐步提升，人民币升值将是一个长期的过程。在这种背景下，以人民币为计价单位的房产必然受到国外资金的高度重视，国家统计局公布的三季度数据显示，我国房地产开发企业利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%，这也验证了上述这种观点。但相对于房地产开发来说，商业地产更能从本币升值中获益，因为商业地产没有房价波动的风险，并且随着时间的推移，其资源的大幅增值在所难免。

　　地价：攀升在即

　　随着房地产行业的景气度持续攀升，房地产投资持续高速增长，最终将刺激土地价格开始出现大幅上涨，房地产行业内部经营利润将向上游转移，即地价快速上涨将迫使房地产开发商的部分经营利润向土地开发企业转移。这也就是具有行业研究前瞻性眼光的行业领先者——万科担忧房价快速攀升所带来负面影响的根本原因。万科预先发现房地产开发将面临房价快速上涨后带来地价的大幅度上涨、开发商被迫向地产商输送利润的不利形势，但这不是一个企业能改变的行业发展必然趋势。

　　对于二级市场的投资而言，地价的攀升将刺激土地开发类企业的毛利率明显提升、利润增长加速，土地开发类企业的利润增长周期将滞后于房地产开发企业，土地开发类相关股票将接力住宅开发股，成为房地产行业2007年投资的首选。其次是土地储备丰富的住宅开发商以及一线城市核心地段的写字楼、酒店、商铺等商业地产经营企业。其中，北京、上海等城市核心城区（如CBD、金融中心）的商业地产重估价值将再次大幅度上升，使商业地产的投资机会可能仅次于地产类公司，而优于住宅开发类公司，尤其是其中存在经营面积快速扩张机会的商业地产，如中国国贸。住宅开发商重点关注土地储备规模比较大、成本控制优势突出的公司，如万科、金地、保利等。

　　外资：持续涌入

　　包括摩根士丹利在内的众多外资投行和海外机构都毫不犹豫地表示：会加大对于中国房地产市场的投入。

　　尽管今年的宏观调控对于外资投资房地产市场进行了限制，但是随着美国房地产市场的疲弱、结束最近11年的上升周期，美国经济将放缓的预期越发明确。10月初，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇预测：房地产市场降温将使美国2008年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。美联储此前曾预测“在今后的10年里，美国经济增长速度将平均低于3%，而在过去10年里，美国经济增长大约保持在3.3%左右”。美国经济走弱与中国经济增长强劲形成反差，使国际资本更加青睐人民币升值的历史性机遇。

　　中国经济增长强劲、贸易顺差快速上升和外汇储备的急剧增长导致人民币升值预期短期被进一步强化。外汇储备由2003年底的4033万美元在不到3年的时间里快速增长、突破1万亿美元，表明大量国际投机资本在人民币升值预期下持续涌入中国。2007、2008年人民币升值是否将会越过年均4%左右增速的政策上限，市场预期比较显著。不论如何，中国经济未来的增长潜力为人民币长期升值趋势奠定了坚实的经济基础。外汇储备的高速增长，释放了基础货币，加剧了货币流动性过剩问题，间接推动房价等资产价格上涨。

【来源：焦点网】