物业税：引而不发

　　物业税开始征收短期内将对房地产需求造成比较大的冲击。虽然很多人预期2007年这一政策还不会推出，但由于这一预期的存在，对房地产市场、对购房者心态的影响不可忽视。

　　物业税这种对住房保有环节征收的税收会提高拥有住宅的成本，事实上对以投资为目的的购房需求形成较大影响。而对于自住性的购房需求，物业税在具体征收时，可能会在征收对象上有所区分，比如对家庭第一套住房、对面积较小的住房有一定减免等，因此实际影响有限。在欧美等国，物业税早已开始征收，但并没有影响出现较长时间的市场景气，因此长远而言，征收物业税不会影响房地产市场的发展前景。

　　房产股：行情见好

房价继续快速攀升、旺销迹象明显、行业景气度持续攀升，充分保障了房地产行业重点公司2006年预售款和2007年结算收入以及盈利能力的持续、快速增长。

　　数据显示：2006年前三季度，37家房地产开发上市公司（未含保利地产和北辰实业）主营收入合计272.2亿元，同比增长7.4％；净利润合计34.0亿元，同比增长15.83％。其中万科净利润增长55.9％。

　　房地产行业重点上市公司2006年三季度末预收款（以房地产销售的预售款为主）的同比变化表明：37家房地产开发企业的期末预收款合计327.60亿元（保利地产和北辰实业缺乏2005年数据，未计算在内），比2005年三季度末的175.19亿元增长了87.0％。其中，大型房地产股的预收款增速表现比较优异，如万科、招商、金地、华发、中华、世茂等公司增速都在100％左右。

　　国都证券分析师认为，因此房地产上市公司2007年结算收入和净利润有望继续强劲增长，预期比较乐观。预计万科、金地、招商地产、保利、北辰等一线绩优股2007年净利润增长都将高于30％。

　　华泰证券表示，只要地产股不出现严重高估（动态市盈率达到30多倍）；宏观调控政策没有严重改变行业基本面（如土地供应放开），对于风险承受能力较强的长线投资者，“买入+持有”是当前市场环境里的最佳策略。如果明年出台宏观调控政策以及投资者获利回吐造成股价回调，将是增量资金建仓的最佳时机。

　　开发商：优胜劣汰

　　宏观调控将使得很多中小开发商主动或被迫退出行业，而行业对产业资本吸引力的下降，反而提高了进入门槛，有利于行业中的优势企业不断提高市场份额、并保持较高的利润水平。即使如此，类似香港房地产四大天王占据半壁江山的局面很难出现。

　　由于房地产上市公司的融资优势，在未来的行业集中度提高过程中，占据了有利的地位。整个行业最终也会出现“二八现象”，但是这个“二”中的公司绝不会仅仅只有四五家，而是会有相当一批极具市场竞争力的企业。这些脱颖而出的企业必将是有融资优势的上市公司，投资者都将有机会分享这些优质公司的成长。

　　从国内房地产开发企业的资金来源情况看，国内银行贷款所占的比例并不高，由于银根紧缩，2004年和2005年甚至降低到了20%以下，分析师预期，未来出于对金融风险的考虑，对房地产开发企业的银行贷款状况也不会有所松动。另一个重要的资金来源是期房预收款，在开发商项目滚动开发的过程中，起到了较大的作用，2004年这一比例接近50%。但是随着2004年开始宏观调控，对住宅预售条件要求越来越高，这一资金来源所占比例在2004年后出现下降趋势。

　　房地产开发业本质上是资金密集型行业，业务规模的扩大必须有增量资金的投入，而由于通过银行贷款和预收款获取开发资金的来源受到限制，通过股权融资的方式筹集资金成为最可行的方式。事实上，自1997年以来，企业通过自筹资金方式获得的资金占总投资的比例已经由25%上升到目前的接近33%。在目前良好的证券市场融资环境中，房地产上市公司有着绝对的融资优势，通过发行股票或可转债的方式，可以获得新资金，从而可以在对资金要求越来越高的市场竞争中取得优势地位，有望获得超出行业平均水平的增长率。

　　与此同时，对于二线优质地产公司而言，所处区域房地产市场稳定，受宏观调控的影响较小，公司区域垄断地位和定价能力较强，业绩良好，品牌形象佳，具备长期的可持续盈利能力，应该受到关注。

【来源：焦点网】