海外基金：

    诱升房价的一大因素 

    人民币升值压力不减，外资挺进楼市动力依旧。而外资收购国内物业所带来的一个后果无法忽视，那就是减少了区域楼市的新增供应量，而包装之后再度面市的物业则价格往往被抬高。

    “限外”背景下，外资在上海楼市的收购动作依然有条不紊，只是逐步转为低调操作，偶尔能从某区域一周突然飙升的高档住宅成交量中窥见一斑，而导致的结果就是对区域房价的拉升。如今年春节前夕大摩收购永新城，当周的内环内销量大涨，区域均价也迅速攀升；另如上海的陆家嘴中央公寓、翠湖天地等，外资收购拉动量价齐升的例子不胜枚举。

    一些市场人士认为，外资收购住宅直接减少了区域的新房供应。如去年大摩以7.6亿元拿下的上海华山夏都A幢，就是该楼盘4幢高层公寓楼中唯一对外出售的一幢，对于本身供应量就少的华山路、幸福路区域而言，此举无疑使板块供应更显紧张。

    问题还不仅在于收购本身。外资收购物业之后为追求升值，通常之后会进行包装以求抬升品质，再度上市是就身价不菲。由于外资收购通常都按照标的房源市场价甚至高于市场价，外资拉动高端房价并导致周边房价上涨的指责就不绝于耳。按照行内房源定价参考周边楼价的惯例，外资收购也被看作是导致区域房价攀升的罪魁祸首。“外资收购给人带来‘地段抬升’的潜在心理暗示，一旦有收购案例出来，周边一些楼盘就提价，‘鸡犬升天’的情况并非没有。”有业内人士指出。

    外资收购造成的影响是一场当事双方的口水战，但政府已经在严格控制。去年的171号文所设立的商业存在原则以及对外籍人士购房的限制缩减了外资进入渠道，外资直接投资、结汇等受到一定规范，汹涌的洪流或成涓涓的细流。“但依然有变通途径。”不少市场人士表示。

    管理部门也迅速作出反应。本周，商务部、外管局正式下发通知，要求各地外商投资房地产均上报商务部备案，业内认为此举从有利于中央政府把握外资进入地产全貌，从而规范“热钱”流入。 (陈歆 )

    地方安民：供应真的一直充足吗？ 

    针对目前老百姓关注的“楼荒”促升房价等情况，地方政府也不敢马虎，及时表态“安民”。如上海就在上周召开的市政府例行新闻发布会上表示，上海楼市供应量充足，供需基本平衡。

    上海市政府发言人援引统计数据说，今年1-5月，上海批准商品住房预售面积738万平方米，与去年同期基本持平；目前在建住宅施工面积超过6100万平方米，比去年同期有所增长，预计今年上市供应量与去年基本持平。

    在楼市供求方面，上海市政府发言人还说，上海楼市供求比连续几个月保持在1.5：1，“这一比例说明楼市供应量充足”。

    此外，上海表示，上海新建商品住房销售情况也总体平稳。上海有关部门从去年下半年起集中清理了一批未开工楼盘，同时增加面积90平方米以下普通住房的比例，这些楼盘相当一部分位于中、外环线之间。

    业内人士对于政府部门的表态则意见不一。中原地产研究部的分析师对上海楼市是否存在“楼荒”现象也持否定观点，“从目前的新增供应量分布来看，一手房供应还是很充足的，只是外环线之外占到了总体供应的53%左右，中环线附近的楼盘则日趋减少，而基于市场对外环线以内房源的需求很大，所以导致一些人所认为的‘楼荒’。相信随着下半年更多的小户型推出，可以一定程度上满足大量积压的刚性置业需求。”

    而中房上海指数办公室的分析师则认为整体数据并不能掩盖隐藏的风险，“比如今年1-5月上海累计新房成交量为926万平方米，批准预售商品住房面积仅为738万平方米，吸纳量超过新增供应25%。虽然住宅总体的供求比尚能保持在1.5：1的合理范围，但今年以来上海楼市的新增供应已显薄弱。”

    另外，分析师认为，尽管当前市场尚处在正常健康的状态，但多种迹象表明，上海面临未来房价上涨的压力并不轻松。如今年以来，上海的土地供应和土地完成开发情况同比均呈下降态势，预示未来住房供应不容乐观。“从地方政府行为考虑，稳定房价，需要从引导需求、增加供给两个方面做好工作。”有分析人士这样总结。

【来源：上海证券报】