一口价!

　　个人合作建房近来似乎特别地安静。除了购房者和准购房者以外，开发商、销售商、地产专家、经济学家、业内人士等等都对这一现象进行了一轮又一轮的讨论。从2003年于凌罡的高调号召，到北京、深圳、合肥、哈尔滨各地的兴起，个人合作建房在中华大地上点燃了千万人的置业理想。

　　眼下这把希望之火已经多日不见声势。尽管温州模式已经看到了成功的曙光，但严峻的发展环境给个人合作建房提出了更高的素质要求。最重要的是，专业的眼光和法律的审视让个人合作建房开始被透视出不同层次的内容，能否肃清杂质真正合法、合理并且健康地生存下去，是个人合作建房现在必须面对的首要问题。

　　不管怎样，合作建房参与者们甘冒风险是为了住上更经济的房子，但是盖房子的成本计算也许并没有售价减去利润那么简单。在这道没有人完成过的试题中，“1＋1”能等于2吗？

　　1拿地

　　温州模式:八字的第一个撇

　　不管合作建房这道试题结果如何，土地都是它必须具备的第一要素。这也是全国很多合作建房至今都停留在口头阶段的重要原因。

　　温州合作建房者首先通过招拍挂途径拿到了土地，这是国内个人集资合作建房的第一缕曙光。据了解，温州个人合作建房机构通过当地一家房产公司以1.0458亿元的价格得到一块政府出让的30亩土地，总建筑面积约2万平方米，规划建成260套住房。这1亿多元的土地出让金，全部来自温州个人集资建房的260个会员。而这种以市场化手段取得土地的模式才是对个人合作建房具有示范性的真正意义。

　　温州个人合作建房发起人赵智强进行了一番测算，“这块地在温州市龙湾区，地理位置比较好，地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价，将能达到个人合作建房低于市场价30%的目标。”

　　温州项目的有关参与者对这30%的差价进行了分析。他说，这个差价是通过交易成本大幅降低所得的。毕竟，地块是公开挂牌出让，必有其他地产商参与投标，从地价上获得的优惠不会太多。而开发商之所以愿意接受委托，看中的应该是无需资金、项目推广和销售人员投入的好处，而且免去了产品市场定位失策的风险。虽然这些成本和风险被“转嫁”到了个人合作建房者身上，但目前初步实现低于市场水平三成的价格承诺，也让这些合作者对于承受风险较为认可。

另一方面，温州模式的成功并没有得到全部社会的认同。据了解，在温州合作建房人拿到土地后遭到了诸多质疑，其中包括温州房管局负责人也认为温州个人合作建房项目存在“违规操作”行为。而大部分房地产业内人士则认为，在短期内，个人集资建房作为一种新生事物，还很难对目前的房价形成冲击。

　+资金

　　合作建房的具体做法

　　资金是将各种设想变为现实并进行操作的核心条件。它是我们这道试题中最重要的一个符号——“＋”。

　　各地合作建房者都在用自己的方式说服合作者并募集资金。这些做法大都比较接近。我们还是让于凌罡来做个示范。

　　于凌罡表示，参与到他的合作建房，需要先缴纳500元作为维持公司日常工作的开销，有意参与合作建房的人可以通过参加咨询会或以电话的形式登记。每个出资人，都可以去于凌罡为合作建房成立的蓝城公司查账。现在，已经有大约500多人缴纳了这笔费用。

　　最初，合作建房的方案是，参与者首付24万元，然后再贷款。很多人由于负担不起，就退出了这个行列。

　　现在，合作建房的最初的保证金是：8万元(40平方米)、12万元(60平方米)、16万元(80平方米)、20万元(100平方米)、24万元(120平方米)。最少的首付款是8万元，门槛降低了。

　　分配住房时，根据积分和抽签决定挑选顺序。积分由参与时间的早晚和出资情况决定。积分为1-8分，先按户型面积给业主分组。比如，80平方米业主为一组，有8分的业主组，通过公平抽签选房。然后，依次是7分、6分、5分……1分组。积分相同时，抽签过程请公证人员监督。

　　而已经取得初步胜利的温州模式，在资金集合方面的做法似乎更加高效。温州个人合作建房发起人赵智强坦言，减少了决策过程中的“摩擦损耗”是温州模式得以顺利推行的关键因素。他实施了一个重要举措，就是对会员进行“筛选”。即按照事先的约定，会员应该在政府土地拍卖前规定时间内把保证金打入自己的银行账户上。赵智强根据会员打款的快慢，对一部分犹豫不决的会员进行了动员，建议他们参加下一次的土地投标。这样就保证 260名会员在决策上不会出现太多分歧。于是，“民主投票”最终得以形成“集中决策”。

【来源：北方网】