=核算

　　房子是怎样建成的

　　万事俱备，下面我们要开始运算了。

　　拿到土地，估了成本，又有了资金来源，那么合作建房总能成功了吧？先不要忙，还有一些问题我们不一定想得周全。还是听听久经沙场的专业开发商们怎么说吧。

　　天津永泰红磡集团总经理助理、项目管理中心副总监段立新认为，个人合作建房的确代表了很多购房者的需求，但房地产开发过程中还有很多专业的或模糊的成本需要进行不同方法的计算，其计算结果并没有一些合作建房发起者提到的“售价减去利润”那么简单。

　　段总比较了几个方面双方计算方法的不同。首先，合作建房者提出把地产开发项目中的广告宣传费用和开发商利润剔除，房价就可以降低30%。段总则表示，在实际项目运作中宣传费只占成本的2-3%左右，而开发企业净利润大多不会超过10%。

　　其次，开发规模对于成本价格也会产生影响。个人合作建房通常都是两三百人合作，其开发规模只有一两栋楼，而开发企业操作项目则需要根据土地规模进行设计，其容量通常要超过千户。这种规模差异，在建材购买、施工方价格等诸多方面都会产生影响，并直接作用到房价之上。

　　另外，合作建房并不是合伙人自己动手盖房子，仍旧需要与开发商合作，也就是说承建单位也需要承接开发工程，并计入部分利润。

　　此外，段总还表示，一般房地产项目都会留出总开发成本5%左右的模糊成本作为备用，因为在施工或开发过程中经常会出现一些不可预期的费用支出。

　　这些费用的变化都可能会使个人合作建房的最终售价发生偏差，而这种多股东合作模式在后期纠纷解决方面则会存在一定困难。从这个角度来看，合作建房的“1＋1”试题能否等于2还未可知。

　1成本

　　合作者的理由

　　因为要用低于市场三成左右的价钱买到同样的房子，所以才会有那么多“志愿者”投身到个人合作建房事业中来。这是我们这道试题中的另一个必须条件。

　　发起者们算出的低成本是吸引这些合作者的关键原因。那么，我们就看一看国内第一个高调发起个人合作建房的于凌罡是如何算这笔账的吧。

　　首先，于凌罡估算每平方米房价为5500元。他是这样计算的：

　　投资、土地成本：

　　最终地价可能在9000万左右，按总建筑面积19400m2计算

　　单价：9000万/19400m2=4500元/m2

　　建筑、安装成本：

　　单价：1800元/m2面积：住宅加地下空间面积共约25000m2

　　总价：1800×2.5万m2＝4500万元

　　税费、利息、管理费等：按总价17%计算

　　总成本：(9000万+4500万)×1.17＝1.58亿元

　　还有一些需要扣除的成本，包括：

　　车位：200个×6万/个＝1200万元

　　底商：2000m2×1.8万/m2＝3600万元

　　收回：1200万+3600万＝4800万元

　　单价：(1.58亿-1200万-3600万)/(19400m2+公摊)＝5500元/m2

　　在北京，当这个地段的房价普遍在一万元以上的时候，于凌罡的计算无疑会让太多人动心。

【来源：北方网】