环球房地产投资市场正在经历着前所未有的快速发展。为了寻求更高回报并于投资组合中加入房地产以分散投资风险，资金持续涌入房地产市场。我们相信国际房地产投资市场在未来中长期内将朝四个方位持续发展：投资者整体数量的增长、更广泛的投资目标、投资策略的多元化以及更多房地产投资产品；全球各区域目前都经历着相似的发展趋势。正当股票市场在过去几年内变得更为反复，房地产相关投资相对稳定的收入得到了投资者的青睐。
　　随着房地产私募基金和房地产投资信托（REITs）的发展以及来自金融机构和非上市信托的投资兴趣越来越浓厚，几乎所有类型的机构投资者正在全球房地产投资市场上扮演着日益重要的角色。得到投资者增加新兴市场投资的支持，预计亚洲将继续为全球资金浄吸纳者，区内中国和印度这两个崛起中的大国是最大的全球房地产投资基金聚集地之一；而越南和菲律宾等其它一些快速发展的小经济体中的项目，也越来越受到投资者的关注。

　　作为中国内地的金融中心，上海是国内最富裕的城市，并拥有内地最具活力同时又是最为成熟的经济，以及完善的交通和通信基础设施。这些无可比拟的优势无疑会让这座城市继续成为外资进入中国内地的首选和房地产投资全球化浪潮中的最大受益者。

　　2004年之前，本地投资者是上海房地产投资市场的主导力量；彼时投资者主要集中在住宅项目开发和销售领域（查看地图）。然而在过去的三年中，在政府为防止房地产市场过热而采取一系列的宏观调控措施之后，我们发现房地产投资的模式也出现重大突破：海外投资者开始收集收租型物业并涉足不同的物业类型。这模式可让他们避免过热的住宅市场所带来的潜在风险，他们的投资年期亦改变至中长期。

　　世邦魏理仕研究部的调查数据显示，过去三年中海外机构投资者在上海用于整幢物业收购的总额已经达到197亿元人民币。尽管政府为平抑市场中的短期投机于2006年7月出台171号文件抬高了外资进入的资金门槛并作出了一些限制，但投资者的势头未减。仅2007年一季度，总成交金额就已达到38亿元人民币。

　　推动房地产投资快速增长的原因，包括全国和上海市经济的持续高速成长，以及零售、物流和最近国家逐步放开银行等领域外商投资限制，开放政策带来了大量跨国公司, 他们亦在中国不断扩张。跨国公司的增多，及本地企业高速成长，使各类物业的需求大增，并成为支撑租金持续上涨的重要因素。

　　此外，中国政府在2005年采用了更为灵活的汇率机制，使人民币兑美元的汇率于过去23个月内上升了7%，人民币升值已成为外资增加在中国投资的另一个重要因素，市场普遍亦认为升值仍会持续，而中央政府也认为一个有管理的、逐步的人民币升值会是国家的最好选择。

　　海外投资者参与的增加，还促使上海房地产投资市场赶上国际投资潮流，也是该市场日渐成熟的催化剂。

　　其中一项趋势是机构投资者的显着增多。这些机构投资者来自美国，欧洲，澳洲，亚洲甚至中东等全球各地，不断地寻找这个城市中的投资机会，有小部分更积极出击。私募基金和核心型基金亦相继进入上海，并丰富了活跃于上海机构投资者的类型。

　　我们发现来自欧洲的机构投资者对上海的兴趣明显变得更为浓厚。英国房地产投资公司Grosvenor日前收购了位于古北新区的服务式公寓项目维也纳广场，这是其在上海的第一笔收购交易。在此之前，SEB Immobilien-Investment GmbH 于2006年收购了白金大厦，是继德意志银行和DIFA基金后另一笔来自德国投资者的交易。此外，上海也受惠于私募基金增加其全球物业投资比重的浪潮中。2006年，Gateway Capital以8100万美元收购了翠湖天地御苑的18号楼，而凯雷则以1.026亿美元将中房森林别墅的110幢别墅收入囊中。

　　第二，随着收购中心地区成熟项目越来越难，投资者对于中心地区以外的项目(主要是工业物业)和具有较大重建和租金提升潜力的烂尾项目的兴趣有所增加。一个典型的案例就是摩根士丹利以2.468亿美元收购烂尾长达8年之久的东海广场一期。另外，上海作为中国在香港之后第二大集装箱港的地位，加之贸易和国内消费增长的推动，使物流仓储类物业的投资快速增长，并愈加受到海外机构投资者的关注。2007年有一项重大的物流设施收购达成。日本的新熙地株式会社收购了262,000平方米的保税仓库，以及用作未来开发的300,000平方米土地。

　　我们关注的另一个趋势是，周边市场上房地产投资信托基金(REIT)的蓬勃发展对上海房地产投资市场也产生了正面的的影响。尽管中国内地目前尚未制定有关房地产投资信托基金的法案，但是基于对上海经济持续增长的乐观预期，以及可为基金投资者提供更具吸引力的股息率的较高物业投资回报率，上海房地产投资市场仍是区内房地产投资信托基金的选择之一。凯德中国零售房地产基金2006年12月在新加坡的成功上市更引起区内投资者的关注。该基金的最初资产包由中国内地的7个零售物业组成，其中包括位于上海建筑面积达72,729平方米的七宝商城。虽然众多机构对将内地商用物业打包成房地产投资信托基金上市颇具兴趣，但在上海房地产投资市场上，物流仓储类物业目前为止是REIT的主要收购对象。AMB和丰树物流信托目前在物业证券化这一领域表现得最为积极。

　　尽管中央政府出台了171号文件，以针对不断上升的住房价格和大量海外资金流入内地房地产市场，并期控制在房地产领域的外商投资，从海外投资者2006年下半年在上海房地产市场的表现来看，171号文件的影响是温和的。一方面，降温措施的推出减却了短炒投机者的热情，另一方面，以长线投资为目标的机构投资者则继续活跃，他们针对新措施对其投资策略进行微调并增加股权投资的比重。

　　今年一季度，上海房地产投资市场的活动有所放缓，但我们发现海外机构投资者对于上海各种物业的投资机构继续保持着强烈的关注。而且，随着越来越多的股市获利资金部分回流房地产市场，加之国内保险公司以及来自欧洲、韩国、中东等更多机构投资者在对市场长时间调研后的进入，预计今年二季度起将有更多的成交涌现。

　　世邦魏理仕对上海房地产投资市场的未来走势充满信心。在中长期内，扩大的资金来源及拓宽的投资目标将成为上海市场的主要特点。除了已开始涉足上海的美洲、欧洲和东南亚机构投资者外，来自其它地区如澳洲和中东的资金，亦会加速进入上海，以赚取丰厚回报及币值上升的收入。此外，投资目标亦不再局限于传统物业类型和地点。有潜力的投资项目，如工业、酒店和基建等环节，以及拥有良好基础设施的非核心地段，将会是投资者为分散投资而加入其组合的新目标。拥有这两个特点，上海房地产投资市场将与其它成熟经济体一样，更富流动性，并成为全球物业投资平台中联系更为紧密的一个部分。

　　最后，大上海投资的定义在未来亦会有根本的改变。现时一加五的"大上海"概念（包括上海、无锡、南通、嘉兴和湖州），将随着第五条高速铁路、苏通长江大桥、杭州湾跨海大桥和沪杭磁力悬浮火车的相继落成，而扩展至其它于长江三角洲中上游的主要城市，即江苏省内的昆山和南京以及浙江省内的杭州和宁波。

【来源：世邦魏理仕】