去年5月31日，国土资源部下发了《关于当前进一步从严土地管理的紧急管理通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

别墅用地开发限令一周年，本地楼市影响如何？记者针对这一话题采访发现，本地别墅开发已完成从市场需求型开发向资源型开发的阶段，大量天价产品集中入市或会成为今后几年别墅市场的发展趋势，此外一手别墅进入二手市场的速度加快，本地楼市有望形成二手别墅市场。包括香港、台湾、深圳、广州及本地商务人士将是支撑这一市场形成的主要购买力。

大盘

“限地令”带旺高端别墅市场

去年6月，国家有关部门针对限制别墅用地开发的政策出台后，引起了本地楼市的高度关注。东莞向来是别墅开发的风水宝地，别墅产品在东莞市场及东莞消费者中的认同度非常高。水印长堤总经理黎慧德接受记者采访时表示，对本地人群来说，传统的家庭观念及优质的购买力是东莞别墅产品走俏的关键原因，“一个家庭共住一套别墅或一个家庭购买多套别墅，在东莞都比较常见，特别是别墅在品质方面远远超过自建房，而价格方面的差别也在这些购买者的承受范围之内。”

别墅限地令的出台，对东莞别墅开发的影响日渐增强，还将可能带来比较大的影响。最大的变化是，对资源型别墅的开发在过去一年内尤为明显。自去年限地令开始，不少之前已拿到土地的别墅开发商在原来的开发规划上重新调整，其对资源的最大限度开发是关键之一。利用江、山或湖、水库等这些不可复制资源而开发的别墅产品在很短时间内就形成市场一股不小的力量。

“东莞不怕没人买别墅，就怕没有好别墅卖”，这是一位别墅项目开发经理在接受记者采访时的口头禅。而目前堪称东莞别墅群品质最优的厚街湖景壹号、沿海地产等有关负责人在与记者交流时也对本地人群的消费力和购买力大为认同。

根据记者对比去年至今的别墅价格的大致走向发现，别墅价格有了大幅度增大，有部分别墅产品去年的价格为六七千元左右，目前已涨到9000元，尽管在部分水平还不及目前市场的洋房等其他产品，但同比已有大幅增长。更值得关注的是，天价别墅频频现身市场，这也是近几年来东莞别墅市场难见的风景之一。

黎慧德此前就预期，别墅开发限地令的出台，对本地楼市的利好更多，特别是东莞拥有的深厚购买力，完全有可能做“高”市场，从而形成大量高端别墅产品竞先入市的激烈局面。

发展商掉头开发“高端”

东莞早期的别墅产品，从品质及水准都较为普通，独栋别墅是最为常见的产品。但在近几年来，联排或叠加产品也逐渐成为了别墅市场的主流产品，尤其是联排目前已成为不少开发商的开发重点。

一位业内人士告诉记者，目前在市场热卖的联排别墅，大部分是前几年就已完成报建，而在近两年内才集中上市的，由于其对土地资源的高需求使得这些产品在价格方面优势不强，特别是在去年限令出台后，这一影响更为明显。

“从这两年的市场动向来看，别墅开发的布点已超过以往，”湖景壹号总经理麦鲁军认为，事实上，在目前的地产格局中，东莞城区是别墅发展最为成熟的区域之一，而虎门、塘厦、樟木头等发达镇，也有相当部分别墅无论品质还是价格在市场中都是佼佼者，也正是这一点，使得在近几年迅猛发展起来的厚街别墅市场，其整体竞争力格外受到业内关注，尤其是做品质的高端定位。

沿海绿色家园集团市场营销部高级经理李晓龙则看好目前别墅产品的高端化。在他看来，东莞别墅开发沿着江、湖及水库等资源走，是看中了城市建设方面的规划，也是看到了目前潜藏的巨大消费力。这一点看法与麦鲁军不约而同，“近一年来，包括湖景壹号等其他别墅产品，实际上走的都是一条创新之路，目标就是做东莞最好的别墅楼盘，因此创新必然带来一定的压力和风险。

在麦鲁军看来，包括湖景壹号庄园等在内的高端别墅，其前景值得预期，这其中的关键是别墅项目本身的资源稀缺及国家政策的宏观调控，尤其是国家新政不批别墅项目用地，使之显得更加稀缺。此外，随着中央对土地、税收、银行、个人、企业、资金流等的逐渐加强监管，手头上尚有资金的人将会选择理性的理财方式，理财方式有二种：一进入金融市场，投资股票和购买基金；二投资物业，购买房产，选择投资物业的方式将会占很大比例，因此以别墅为主的项目有望迎来价格上涨的预期。

“高端别墅在市场会越来越有空间的，”黎慧德分析认为，一方面宏观政策方面，可开发土地越来越紧缩，最大价值化将是开发商考虑的最主要问题，另一方面东莞本地富人大多进入二次置业阶段，对别墅产品的品质和要求也越来越高。此外，“包括香港、台湾、深圳、广州及本地商务人士，将是形成这一市场的主要购买力，这也是给天价别墅带来利好的一大因素。”麦鲁军表示。

【来源：南方日报】