趋势

高价豪宅加速进入二手市场
　　
从去年5月31日国土资源部下发了《关于当前进一步从严土地管理的紧急管理通知》开始，过去一年来，本地别墅市场究竟受到怎样的影响呢？

统计显示：从去年6月底7月开始，统计数字逐渐显现出别墅市场陷入低迷。根据此后7、8、9这三个月的统计显示，全市总销售面积为7.23万平方米，套数为249套，销售额达到了33514.97万元，销售均价为4635.54元。但前两个月里，销售了143套，均价达到了5064.39元，而9 月份销售均价仅为4285.35元。显然，政策对别墅市场的影响正在逐步加大。

这一现象在黄金周逐渐得到了改善。别墅市场也由于部分镇区新盘及新项目的入市而逐渐升温。到了第四季度的头一个月，全市别墅已销售了2.25万平方米，销售额达到了12442.95万元，销售均价达到5530.19元，这比前一个月即9月份整整增长了一千多元，涨幅达到了近两成。

与统计数字同样有利好迹象的是，本地有部分中介公司组织了别墅团购团，其中有不少看客就来自深圳。而另一方面，向来在别墅市场有大手笔之作的东江沿岸也出现了新项目，水印长堤三期如期动工，总共接近300多套，产品规划有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅等。

水印长堤相关负责人此前接受采访表示，从整体看，近几年来东莞的别墅开发进度及速度一直较为迅猛，并不慢于普通住宅类产品的开发，实际上隐藏着巨大的供应量。

进入2007年以来，特别是在三、四月间，受加息等因素影响，二手豪宅频频“出手”，较为平静的二手市场，近段时间成批豪宅入市，且叫价不一。

来自金信联行15家分行的有关数据显示，目前放盘的二手住宅中，价格在100万元以上的别墅或豪宅占据了相当比例。在这54套二手豪宅中，面积在 200平方米以上售价基本都保持在200万元以上，均价保持在1万元左右，有的甚至高达4、500万元。其中一套某高尔夫豪宅叫价1500万元，而不少别墅的叫价也大约在500万到800万元左右。

金信联行方面表示，早在去年，该行就已开发东城中心片区的二手房市场，并结合该片区的住宅特点，尤其以东城中心为根据地，重点经营二手豪宅交易。

东城中心物业管理有限公司总经理陈雄进告诉记者，在东城大部分别墅区，目前入住率大概在八成左右，但仍然有一部分别墅空置着。“前几年，活跃在二手别墅市场的大部分为一些洋房，价位一般控制在100万左右，但近两年，受国家政策的影响，尤其是去年6月对别墅用地进行限制后，高档别墅特别是高价位豪宅进入二手市场的数量及比例均在增加。”

该公司副总经理孙波则表示，要是在以前，很多人买来都是自住的，投资的反而比较少，“但这几年来，尤其是别墅在这几年的增值空间很大，有些房子一手买后，再转出手，一来一回就能赚个几十万。”

有业内人士则分析说，这与去年对别墅用地禁批密切相关，但也不排除受到加息影响。这一动向值得关注。随着一手豪宅资源的日渐缺少，对藏富民间的东莞来说，二手豪宅的成批入市估计还会继续出现。

对于二手豪宅市场的前景，有业内人士认为并不乐观，毕竟其总量并不大，但其走向对于房地产市场可能会有价格方面的标向作用，若是销售趋好，有可能会影响到普通住宅市场的楼价走势。”

变局

后期别墅开发或催生新格局

别墅开发进入高端开发周期后，将对本地楼市带来哪些变局？

业内人士普遍认为，结合本地消费人士的特点及市场购买力的组成状况，别墅开发不仅面临着自身高端化，在土地供应量进一步紧缩的情况下，还将面临着洋房等其他高端产品的激烈竞争。

别墅洋房竞争日渐激烈

另一不可忽略的迹象是，大量高档次、高质素的洋房系列可能成为东莞新豪宅的重要组成部分，这和今后的别墅开发将形成激烈的竞争局面。据了解，这一迹象从去年开始最为突出，御花苑在18栋绝版别墅之后主推洋房项目。此外，世纪城温莎堡组团推出后，世纪城商住开发有限公司副总经理梁军亦表示后期开发将向高档次洋房物业转型。另一方面，城区一些豪宅项目的规划开始改变以别墅提升社区档次的推盘方式，而直接以洋房豪宅亮相，豪宅市场的产品格局正在发生变化。

业内人士认为，实际上，城区豪宅开发向洋房转化，而镇区豪宅开发中别墅比重加大，是区域可开发用地变化影响的一个具体表现。

据介绍，原东莞豪宅主要集中在旗峰山的北面和南面，该片区除了别墅项目外，早期开发的洋房如新世界花园洋房、新世纪豪园等，售价均达到6000元／平方米以上，堪称洋房豪宅的代表之作。近年来，由于该片区可供开发的豪宅用地越来越少。而旗峰山南面和同沙水库一带、南城水濂湖及绿色世界一带、厚街环岗湖片区都拥有良好的生态环境，土地资源比较丰富，豪宅项目纷纷进驻，豪宅开发热点由旗峰山一带向南转移，已形成或正在形成一山两湖的三大豪宅开发热点片区，包括旗峰片区、水濂湖片区和环岗湖片区。

业内人士表示，除了这三大备受关注的豪宅开发热点区域外，相对集中，并具有豪宅开发基础资源的区域还有松山湖片区及东江及支流沿江片区这两大泛城市片区。该人士同时认为，松山湖片区已经在崛起，并将快速发展为豪宅开发的热点区域，而沿江区域目前江景资源开发还不够，是一块有待挖掘的豪宅板块。

土地供应量减少催生新格局

上述人士认为，土地政策、开发成本、别墅项目特别是城区别墅项目的减少，是豪宅开发开始向洋房豪宅转换的关键因素。而更进一步讲，豪宅市场在今年引起瞩目的原因，除了开发商的经营理念外，土地供应量及用途才是导致这一现象的主要原因。

有趣的是，当城区的豪宅产品向洋房发生转变的时候，镇区依然在走别墅路线，近来不断推出的豪宅产品多为别墅项目，如深圳发展商佳兆业在凤岗的水岸山城，中惠在大岭山的沁林山庄等等。有行内人士表示，2003年国家出台政策，停止别墅用地的供应，东莞市政府也收紧了对别墅项目的审批，但由于在此之前部分别墅项目已获审批，而2006年东莞市政府再出政策，年底未开发闲置土地全部收回，促使不少发展商在一两年内上马项目。

对此，光大集团相关项目负责人赵洪亮分析认为，豪宅产品格局发生变化的一个重要原因是土地。城区可拍卖用地不多了，地价的增长众所周知，而规划用地的指标如容积率等均有硬性规定，在这样的前提下，发展商会算一笔账，首先是地块所在的环境是否允许做豪宅；二是在这个地块规划下怎样的产品比较容易被接受；三是别墅虽然售价高，有一定利润空间，但牺牲了容积率成本，是否划算。此外做洋房产品单价相对较低，销售速度快，有利于发展商回笼资金。几方面的综合因素，决定了发展商开始在开发中重视以其他高档物业提高容积率的豪宅规划及推盘方式。相对而言，镇区市场竞争没那么激烈，加上镇区购房主力——本地人喜欢独门独户的居住观念，使别墅的消化也比较快。这就造成了东莞豪宅市场城区与镇区开发相异的局面。

业内人士同时表示，由于市场竞争的原因，豪宅市场从最初单纯的价格高昂，渐渐地发展成为品质、服务、价格全面提高的市场。

【来源：南方日报】