五六两个月的火爆成交，带动上海整个上半年新房成交量大幅上涨。房地产研究机构佑威地产近日发布的数据显示，今年前6个月，商品房的总成交量比去年同期高出23.3%，达到1290.3万平方米。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增加22.9%。

　　佑威地产分析师认为，由商品住宅供应不足导致的房价上涨、市民提前入市购房，是上半年新房高成交量的主要原因。但同时也可以看出，楼市的购买力已经透支，楼市高成交的支撑力已经大幅下降，未来楼市走入低迷的可能性非常大。

　　6月一手住宅价格回落

　　佑威地产研究中心主任薛建雄表示，从今年3月底开始，上海楼市开始回暖。在随后的旺季中，新房成交量一直上涨。其中，5月份商品住宅的成交量达到 234.52万平方米，比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。但是这一纪录被随后6月的266.17万平方米所刷新，整个6月的成交量比5月高出31.65万平方米。

　　虽然成交量持续上涨，但上海住宅的成交价格在5月达到高位后，6月开始有所回落。6月，商品住宅的成交均价从10407元/平方米回落到10193元/平方米。

　　成交主力转向外环外

　　据薛建雄分析，导致价格回落的主要原因是，外环线内外新房成交比重发生偏移。3月份房源积压量较大的外环外成交量大幅上升。当价格超过18000元/平方米的市区房源成交量下降，平均成交价格不到7500元/平方米的外环外成交量上升之时，楼市的平均成交价格就随之走低。

　　在3月份楼盘转旺的时候，新房的上市量和成交量都快速增加。在供应量偏小、需求又最旺的市区，可售优质房源量的下降速度非常快，价格也攀比上涨。

　　到了5月后，市区质优房源的可售量达到极限后，成交量也随之下降。这个时候，因为房源供应相对充足，一直未涨价的外环外，已经与外环内拉出了4000元 /平方米的价格差距。一些难于承受市区高价的购房者蜂拥至外环外购买质优价良的房源，就导致了外环外的量价齐升。而外环外成交量的快速上升，又再次拉低了 6月的平均成交价格。

　　下半年楼市或转入低迷

　　薛建雄表示，五六月份屡创新高的成交量，不但消化了去年宏观调控积压的需求和年初股市创富的需求，而且也透支了未来需求。他认为，下半年上海楼市的交易量会大幅下滑，甚至有可能出现如同去年的长时间盘整。

　　他提醒对品质有更高要求的购房者，政策调控后的“90/70”楼盘将会于下半年开始大规模上市，由于这些楼盘被要求造成小户型，开发商都特别小心地在品质和建筑设计上下功夫，相信这批房源的品质会有很大的提高，而且建筑设计的加深，会让得房率有所提高。这样的楼盘对购房者来说，更具使用性。  

【来源：东方早报】