一块地价上升将抬高一个地区房价

   “假如一块土地的价格从100万涨到了150万，房地产商花在土地上的成本就提高了50%。”陈国强用更直观的数据说明土地价格能够影响一块楼板的房价。

    而这样还不仅仅会影响一块房价，它的影响会更加广泛，有可能扩大到一个地区。陈国强举例解释。

    假如两块地相邻，其中一块地在一年前已经被一个开发商买到手。相邻地块的价格已经上涨，由于土地成本上升，该地块的开发商提高自己的房价。而前一块土地的开发商会参照这个更高的价格定价，可能会以同样的价格出售。这样土地价格对房价的影响便扩大了。

    “当然，供求还是决定房价的主要因素。”金育松说，房屋也是商品，在持续强劲的需求下，房价肯定是不断上涨的。

    陈国强也认为，土地供应量放大保证充足的房屋供应，是解决问题的一个好办法。同时，陈国强表示土地价格的上升与保护土地资源的关系不大。

    土地成本激增已成房价上涨主因

    今年上半年，国研中心宏观部的一份报告指出，2000年到2004年间土地成本上涨50%才是房价上涨的主要动因。

     报告中给出的数据称，2000年到2004年期间商品房销售价格提高了30%，利润与销售费用等其他因素提高了30%，同时土地成本上涨了50%，而工程造价上涨对房价上涨影响的边际效应则很小。同时，从近几年我国住房的空置状态来看，供求因素也并非房价猛涨的决定性因素。

    在我国商品房销售价格中，土地成本所占比重为8%到13%之间，工程造价为62%到68%之间，土地、销售费用及利税等其他因素为32%到38%之间。2001年到2005年间，住宅土地交易价格指数上涨了49%，住宅价格也上涨了30%。

     对于未来5年的房地产发展趋势，报告预测，我国城镇住宅建筑面积到2010年将会增加到200.89亿平方米，2004年这一数字仅为131.2亿平方米，“十一五”期间的年增长率将为7.35%。此外，由于北京房地产投资的总量较大，占35个大中城市房地产投资总量的20%左右，预计“十一五”期间北京房地产投资平均增速将保持在25%左右。

    地产商观点

    京城开发商集体缄口土地成本

     昨天上午，国土资源部方面表示将加大土地供应总量，以达到抑制京城房价过快增长的目的。然而，记者在下午的采访过程中发现，几乎所有开发商都对此观点选择避而不谈。

     一位开发商委婉地告诉记者，“目前，作为北京开发商，不太方便对政府观点进行分析”。这似乎也印证了在今年初国内地产大亨潘石屹所说的一句话，“房价是这几年越来越受社会关注的话题，进入2007年更是如此，这个话题变得格外敏感。许多房地产同行一见这样的话题都避而不谈，我也是如此”。

     昨天上午，徐绍史在介绍国家土地督察制度实施进展等方面时表示，2007年国土资源系统将加大房地产的土地供应。根据记者了解，今年1-5月份统计，住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。面对上述一组数据，徐绍史认为，“土地从供应最后转化为住宅的提供上还有一个时间过程，相信这些措施实施之后，房地产价格会平稳下来”。

    然而，土地供需关系决定京城房价的观点却与京城各大房地产开发商的说法存在区别。

    2007 年7月6日，北京市华远集团总裁任志强在其博客中暗示，城市房价争创天价，与国有土地的招拍挂制度存在必然联系。据资料显示，北京2006年公开出让的土地86宗，总成交额271亿元，比标的溢价了56亿元，溢价了26%。这个土地价格的增幅远远大于了北京房价的增幅，平均土地价格约占房价的50%左右。即使按土地溢价增幅的50%计算，增幅也大于房价的增幅。

    任志强认为：“土地是房价的先期信号，不管曾有多少土地是原有储备或低成本土地，但只要有公开的信号能让这些原有的存量土地有进行重置或交易的机会，那么这些经重估的土地都会瞄准新的地价和预期房价而进行调整。”  

    但昨天下午记者对京城各房地产开发商逐一采访中，多数开发商表示，不方便对房价问题做出解答。

    一位不愿意透露姓名的房地产公司负责人认为，以目前北京城市土地供应现状，政府选择的土地供应多属于京郊地区，市内土地供应量有限。“大量的京郊土地供应可以说是无效放量，因为它只能满足当地购房者，而不能满足想在城市里买房的购房者的消费需求。”

    同时，上述负责人向记者透露，促使北京市房价上涨的因素还包括京城一些具有实力的开发商有意暂停期房供应，而是等到房屋工程结束后，再根据市场预期提高房屋价格。“比如一套期房可以卖到1.3万元/平方米，等几个月后的现房价格就可以提高2000元/平方米。”

【来源：北京商报】