今天，是被称为“8·31土地大限”三周年的纪念日。政策经过3年的实施，我国的土地出让发生了翻天覆地的变化，“招、拍、挂”已经成为了一种习惯。但今年以来，通过“招、拍、挂”，各地产生了不少新地王，而楼价也不断创新高，土地不断被几大发展商拍走……一系列问题的不断涌现，令当初推出“招、拍、挂”政策越来越受到质疑，未来我国的土地政策又将如何深化和改革。《时报地产》记者为了深入了解和探讨这些问题，分别采访了业内人士和专家。

    现状篇中小发展商谋合作避免惨遭淘汰命运

    3年前的今天，是国家出台的“8·31土地大限”政策的日子。当年市场有许多业内人士都纷纷发表了各种各样的预测，如今真的实现了吗？其实，这些预测都是业内人士和专家依据自己的专业知识作出的，未必十分准确。例如，当年就有不少庄家预测“8·31”之后会有很多中小发展商拿不到土地开发而被淘汰，但3年过后，广州楼市依然活跃着不少中小发展商。

    战略合作救中小发展商

    据中国社会调查所调查显示，在近期寻求转让、合作的项目中，被动退出市场和主动退出市场的比例是7比3。而该调查报告还显示，在接受调查时表示要退出市场的中小发展商当中，有七成是目前面临巨大资金压力不得不退出市场的；另外三成则是目前资金压力并不大，但考虑到“银根”和“土根”不断收紧，为了避免今后出现没土地开发、融资困难、资金链断裂等状况，主动退出房地产市场的。但不论是哪种情况，同样都是考虑到拍地难和融资难这些现实状况。

    但广州许多中小发展商为了不被市场淘汰，通过一些战略合作来赢得土地和资金。其中，8月16日，广州颐和集团与广东省机场管理集团公司、广州白云国际机场集团综合开发有限公司举行了“颐和白云山庄合作开发仪式”。再之前，今年五一，由方圆集团与合景泰富、嘉裕集团联手开发的汇峰正式推出市场，也是中小发展商战略合作的典型例子。华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士表示，这些战略合作恰恰使中小发展商避免了被淘汰的命运，也有利于市场多样化。

    土地市场透明度仍不够

    3年前有专家认为，“8·31”之后我国的土地市场将更加公正、透明。因为“招、拍、挂”这种土地出让形式比协议出让有着明显优势，其可让土地以更公平合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。而且，有多方利益主体和众多媒体的严密监督，几乎没有任何做手脚的机会。3年过去了，有业内人士指出，造成目前土地市场还没达到真正透明化最主要是由于地方政策的市场透明度不高，许多地方政府目前基本上没有长期、具体、系统的土地出让计划，而是一年一个计划。

    由于土地规划的透明度不够，从而使宣传力度也不够。在香港地区，买地会受到市民的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元/平方米，建成后的总成本应在6000元/平方米以上，但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右。时报记者苏华俊

    疑问篇政策实施时充满期待三年来楼价不降反升

    3年前，许多市民对“8·31”政策充满了期待，期待楼价能降，希望减少大发展商通过协议出让而造成的土地垄断，圈地规模得到抑制。但3年过去了，楼价不但没降反而出现了狂飙，大发展商借助雄厚的财力不断成功拍地。这到底怎么回事？许多市民于是产生了很多疑问。

    楼价不跌反而狂升

    当初有市民对“8·31”之后楼价会降充满了信心，因为他们认为“招、拍、挂”之后，土地的成本将更加透明，发展商的利润也比较明了。但3年过去了，楼价并没出现明显下降，反而出现了飙升。

    日前，广东省统计局公布了上半年广东房地产业分析报告。数据显示，上半年全省商品房(包括住宅、写字楼、商铺等)销售均价为5887元/平方米，同比增长18.1%，其中广州市均价为7743元/平方米，增长25.8%。

    广东工业大学建筑研究所所长朱雪梅表示，目前出售的楼盘有一部分是两三年前通过土地拍卖所获得的地块，由于当时这些地块的成本有所上升，售价自然也会攀升，但这还不是造成目前楼价飙升的根本原因。造成楼价狂升的主要原因是最近发展商对未来楼市十分乐观，这就直接造成他们在土地市场上越来越大胆，地王不断涌现的结果。

    土地市场愈发垄断？

    “8·31”出台后，有专家表示，番禺的大盘时代将结束，有效降低发展商对土地的垄断，圈地也会消失。但3年后的今天，活跃于全国土地拍卖市场的基本上都是地产巨头，他们拍出的价格也是屡创新高。广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平指出，在1998年房改时，土地是排在第一位的。发展商获得土地，就能获得资金，银行就能给你贷款，所以银行排在第二位。但“8·31”之后，这些都改变了，资金排到第一位，土地排到第二位。当发展商没有资金时，就没有办法从土地交易市场获得土地。而资金实力雄厚的上市公司或大发展商自然会得益不少。

    的确，上市公司的优势十分明显。随着金地集团再融资决议的出炉，房地产上市公司今年以来的融资金额首次跃过千亿元大关。在沪深股市的历史上，还从来没有哪个行业像房地产这样在如此短的时间内融到这么多的资金。值得注意的是，不少房地产上市公司融资刚完成不久就宣布进行第二次融资。7月初，金地集团刚完成44.99亿元的非公开发行；8月16日公布通过公开增发募集35亿元资金的栖霞建设，也是定向增发刚完成不久。此外，泛海建设、万科等均属于这种情况。有了资金之后，发展商就开始了大规模拍地。时报记者苏华俊

    名词解释“土地大限”关键词

    招拍挂：“招、拍、挂”是2004年8月31日之后广州乃至全国各地唯一的土地出让方式。此方式的推行，在一定程度上净化了土地出让制度，也让开发商之间的竞争更加公平、公开化。然而，正是因为“招、拍、挂”的方式，导致一个接一个“地王”的诞生，一次又一次被刷新的高地价，带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。

    供应量：土地供应量是过去3年开发商抱怨最多的问题。在“8·31大限”之后，政府部门收紧了土地供应，并加强了相关的管理力度，在一定程度上以减压土地供应量的方式迫使开发商把手中的土地拿出来开发。政府的这一做法，也成为了大多数开发商抱怨的目标，并借此宣称土地供应量的减少，导致了市场的货源紧缺，不断提升房价。但真实的情况却是，开发商手中的土地，比政府储备的开发土地还要多。

    地王：在允许协议出让土地阶段，“地王”一词更多被运用在某些项目宣传其地理位置优势的文章，并不为人所关注。自琶洲PZB1301地块拍出“天价”之后，种鸡场、海珠区纺织路1号、番禺沙湾等多块土地接连以高价出让，引起业界的极大关注，珠江新城B1-3地块前不久更是以11912元/平方米的楼面价格成为新“地王”。可以说，自实行土地招拍挂之后，土地供应量减少以及开发商对房价的乐观预期，是地价不断攀升和“地王”频出的一个重要原因。

    洗牌：“洗牌”一词，在楼市调控当中多次出现，但却似乎没有一次的受重视程度比“8·31土地政策”出台后更大。可以说，“8·31大限”的另一层含义就是房地产市场的重新洗牌，而当中的对象则为中小型房地产开发企业。在过去的3年当中，楼市的重新“洗牌”也确实达到了一定的效果，中小型房地产开发企业拿地更难了，在土地、资金及政策的压力之下，他们的生存越来越难了，也使得房地产市场愈发被大型开发商垄断。

【来源：信息时报】