还在几个月前，苏州万元单价的公寓还只有天域和中茵皇冠两家。如今，金鸡湖大桥以东，现代大道以北区域，所有楼盘的湖景公寓价格已经全线突破10000元/平方米。万元房价的心理防线已经被攻破。规模型的高档公寓群落首先在金鸡湖北成型。在古城区，最近亮相的万科金色家园均价也过了万元。不禁让苏州人惊叹：万元单价已不再是别墅的专利。

┃疑问┃

谁在消费万元公寓？

     万元公寓与同类价格的别墅相比，优势体现在更便捷的交通和更完备的配套。这符合许多事业处于上升期的城市新贵的需求。

     紧邻金鸡湖的中茵皇冠国际定位为“湖景豪宅”，从一开盘就成为了苏州最贵的非别墅住宅项目。它的销售价格从一期开始已达到每平方米2万元左右，户型面积在200-800多平方米，这样的价格究竟是哪些人在购买呢？根据其客户资料统计，客户主要是一些企业老总、私营业主，还包括一些留学归国创业人员以及外籍人士。除了本地的购买者以外，周边地区如上海、昆山等地也不乏中茵皇冠国际的业主。

     天域和中海湖滨一号两个楼盘的价格也在2006年底达到了万元以上。客户主要集中在30-40岁之间。“首先，这些人物质条件充裕，生活讲究舒适性和品味。其次，这些客户事业正处于飞跃阶段，极少个人的空闲时间，所以他们理想的住所应该是交通便捷、能体现其身份性、并为其尽心安排好一切的豪华公寓。”天域开发商华新国际的丁经理分析道。

┃考验┃

“万元”并非空穴来风

     或许对于大部分苏州人来说，万元单价还是一道“心理坎”，但电梯公寓售价上万也并不是空穴来风。综观这些单价已经冲上万元大关或极有可能进入这一行列的项目，含金量主要集中在地段、设计品质、豪华精装等几个方面。

     地段，无疑是最可能产生万元单价的本钱。以中海湖滨一号为例，其东面是园区最大的医院九龙医院，西面是即将建成的9年制重点学校；一路之隔就是国际博览中心和科技文化中心；另外，未来附近还将形成金鸡湖商业广场、时代广场、现代休闲广场三大商贸中心。这样就使湖滨一号同时拥有了最优质配套。同样的，天域、中茵皇冠国际、星屿仁恒、壹湖等楼盘也一致把地段作为它们的头号卖点。

     综观苏州十多年来的公寓项目，产品同质化现象越来越严重。而如今这些高档公寓的出现，打破了苏州人对公寓房的传统观念，比如中海湖滨一号就打出了“空中合院”“空中平层别墅”等创新概念，受到了本地消费者的欢迎。中海发展苏州公司的营销副经理孙亚茜介绍说：“我们在设计时充分考虑了苏州人的院落情节，把院落的概念带到了空中，让住户可以全方位迎揽阳光；把200平米左右的空间设计到一个平面内，既满足了别墅的所有居住功能，同时，又可以拥有别墅所不具备的广阔视野，这就是我们的空中平层别墅概念。”

     除了地段优势和先进的设计理念之外，精装修也是这些万元公寓提高自身价值的重要手段。除了湖滨一号之外，天域、中茵皇冠国际、晋合金湖湾、星屿仁恒等项目都是以精装修的形式出现的。在房地产市场价格不断上涨的今天，精装修已成为提高自身附加值的最佳手段。以天域为例，从2004年的第一期开始就坚持高标准精装修，安全防卫智能化系统、消防系统、中央空调及通风系统、浴室取暖系统、循环直饮水系统、隔音降噪系统、保温系统、强弱电系统一应俱全，一扫传统公寓的平庸。中茵皇冠国际更是采用全方位的豪华装修，仅一套原装进口的西门子整体厨房就价值20余万。

┃趋势┃

外来高薪人士支撑未来市场

     数据印证了万元公寓在苏州越来越旺盛的需求：根据苏州目前外资投资发展的速度，保守估计光是在工业园区工作的外籍人士已超过10000人，这个数据还不包括随行定居的家属。而外地精英人士的数量更是不可估量。可以预计，随着苏州未来的经济继续发展，这个庞大的外来高薪人士住房市场还会不断壮大。而在新苏州人新住宅观念的带动下，越来越多的本地实力阶层也开始接受这些高档的非别墅类住宅产品，万科金色家园在古城区高价开盘却供不应求的情况就足以证明了这一点。

     而在产品开发上，苏州的开发商们不仅在建筑设计上进行了多重创新，在智能技术的使用上也在不断加大筹码。直饮水、可视对讲系统、门禁系统等配套设备已经基本成为万元楼盘的标准配置，新风系统、地热等系统开始在一些电梯豪宅项目中出现。可以预见的是，苏州房地产的万元级产品市场将继续呈现出供销两旺的局面。

┃预测┃

突破万元之后有没有极限？

     万科玲珑湾的200平米以上的精装修公寓均价已经到16000元/平方米，且销售速度很快。而就在2006年，同类地段的湖景房7500元/平方米的均价还乏人问津。前后冷热的强烈反差印证了市场的追涨心态。

     一位园区开发商坦言：一年多以前，苏州的房产投资客们还是中小户型的忠实拥趸，而到了2007年，大户型的高档公寓成了投资客们的首选。投资客的构成人群变了，投资者的需求也变了。而且，这部分投资客也不排除定居苏州的考虑。

     中海星湖国际二期9月8日开盘，100余套房源在短时间内消化一空，单价突破9000元/平方米。开发商也喜见价格攀升的同时，也忧虑地看到了与一期销售情况相比，其中投资客的比例正在上升，投资成分增加了不少。

     以杭州西湖边10万／平方米的公寓价格来比照苏州沿金鸡湖和古城区，让苏州的房价有了更多另人遐想的空间。然而，在价格充分放开的高档住宅市场，除了充分挖掘房产附加价值的同时，也应该避免在价格喊破胆之后出现类似于“汤臣门”的社会负效应。房子的原始属性毕竟是用来居住，而不是仅用来仰望和收藏。

【来源：苏州广播电视报】