炎热的8月转瞬即逝，上海楼市又将迎来传统的“金九银十”销售旺季，纵观上半年上海楼市的良好走势，住宅市场呈现出淡季不淡、供不应求的市场格局。究竟今年的“金九银十”会将商品住宅市场推向一个新的高峰，还是回归理性的调整？

“金九银十”难现供应放量

    据策源统计，2007年上半年上海新增商品住宅供应量为614.3万平方米，为2005年以来市场供应量的最低点，与2005年同期相比有近30%的下降。新上市楼盘数量也出现了明显的减少，2007年上半年上海公寓新盘仅34例，而2006年同期新增公寓楼盘为56例，住宅存量由年初的1000万平方米下降至600万平方米，由此我们可以看出，今年上海住宅市场的供应情况正在逐步趋紧。

    由于近两年国家对于房地产开发投资进行宏观调控，上海房地产开发投资增幅在不断回落，2007年1-7月首次出现下降趋势，完成投资715.77亿元，下降1.5%；住宅土地供应的减少，也使得原本如三林、万里等热点板块的市场供应出现断层；虽然上海政府为打击捂盘现象，规定达到预售标准的楼盘房源（不超过3万平方米）必需一次性申请预售许可证，但并不能根本性改变上海住宅供应量短缺的局面；由此预计，2007年下半年上海商品住宅供应量出现集中放量的可能性较小，在传统销售旺季的“金九银十”中，市场供应量也将维持在150-200万平方米/月的水平。

需求缺口推升旺季热销

    自进入2007年以来，受政策影响积压的2006年需求开始逐步释放，加上股市一路向上，股民资产的增值也促使了房产需求的增加，到2007年6月，商品住宅月成交量已经达到265万平方米，供求比达到1:1.8的高位，市场供需矛盾突出。

    另根据最新公布的商业银行个人住房贷款数据显示，7月份，上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。当月新增的住房公积金贷款则创下三年来单月增量的新高，居民购房热情十分高涨。

    因此在今年下半年股市不出现巨大震荡的情况下，我们预计楼市将跟随股市的脚步，稳步向上，需求将保持在250万平方米/月的水平。

小户型将引领今秋行情

    去年9月“70/90”政策刚出台时，市场曾掀起一场轩然大波，而时至今日，依照政策的首批70/90房在今年6月前后分别上市，主要包括万科旗下的四季花城二期二区、花园小城、上海奥林匹克花园三期、三湘四季花城、九城湖滨等楼盘，这批项目主要分布在在松江、闵行、宝山等近郊板块，总价基本在60万元以内。

    70/90产品可以说是小户型产品的升级版，它不同于小户型的常规1房设计，而将3房、2房这种常规户型浓缩在90平方米以内，同时又能兼顾居住的舒适度，又因为其相对较低的总价，使得购房者对此情有独钟。

    统计数据显示，今年1月至5月中旬，90平方米以下小户型的供应量仅占全市新增商品公寓的10.08%，市场供应不能满足旺盛的需求，这导致上半年小户型市场的异常火爆，花园小城、四季花城二期二区、上海奥林匹克花园三期等小户型房源一上市便出现抢购，供不应求的态势明显。预计到了“金九银十”后，随着更多的7090小户型产品将陆续亮相，小户型火爆的市场行情将会持续。

    综上所述，预计在进入“金九银十”的销售旺季后，由于依然较有可能出现供不应求的市场局面，且随着小户型楼盘的逐步上市，市场需求将会得到进一步的刺激，因此上海楼市将会维持上半年的强劲走势。

【来源：新闻晨报】