暴利?

　　成本利润率可达240

　　%专家介绍，一般来说，目前商品住宅收益率在50%以上。而目前广州限价房项目的利润到底如何？

　　万科地产内部人士为记者算了一笔账：“我们的土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建设成本2000多/平方米，总体而言，限价房销售利润率在10%以下，这个项目的利润主要靠别墅支撑。”

　　万科的回答与龙光集团说法趋于一致。龙光项目公司工程人员告诉记者，该项目拿地成本1300多元/平方米，建设成本约1300元左右，再加上装修、绿化等一系列费用，这个最高限价仅有4000元/平方米的限价房项目销售利润不到10%。“不过我们有10%的建筑面积是造别墅的，我们的利润主要来自这里，销售单价预计在1万-2万元/平方米之间。”公司相关人员告诉记者。

　　而记者从龙光项目施工平面布置上发现，建筑面积10%的别墅项目占地面积大约在40%左右，除山体因素外，实际占地也有30%多。受此影响，真正的限价房项目容积率看来就非常紧张。万科一位销售人员介绍，相临不远的万科项目与龙光项目单价相差2000元。从房型上看，万科新里程两梯6户，分别有16层和24层；而龙光项目则是两梯9户，18层。“一个两梯9户的商品房项目其实居住密度是非常高的，这样的限价房能有多大的市场认可度，现在不好说。”专家表示。

　　从公开资料上看，万科与龙光的楼盘容积率都为2，而龙光的策略无疑是压低别墅容积率，提升品质和价格，以弥补限价房4000元/平方米的限价损失。

　　据了解，龙光项目总建筑面积约28万平方米，以10%造别墅计，别墅建筑面积2.8万平方米，即便以单价1.5万元/平方米计，可回款4.2亿元。除去1300元/平方米的地价，即便建设成本高达3000元/平方米，销售利润率也能达到70%以上、成本利润率则超过240%。如果加上限价房部分，该项目回款总值可超过14亿元，平均销售利润率至少在33%以上。

　　对于限价房部分，开发商也有后备选择。“部分限价房如果2年之后没有卖掉，政府就以售价回收。如果政府不回收，开放商就补地价，然后以普通商品住宅的性质出售，这个房子不止这个价，我们不担心弃购的问题。”万科工作人员称。

　　“在建保障性住房方面，多数大型企业是愿意参与的，这不仅有利于拉近政企关系，也确实有利可图。”一家大型房企老总告诉上海证券报。

合规?

　　限价房配建别墅被称政策特许

　　“最早的双限房可以说是政府与开发商协商的一个结果。当初是二八开，即20%建大户型、80%建小户型，但价格是限定的。”房地产专家韩世同介绍。如今，二八开成了商品房与限价房的分水岭。“公司在拿地时就与相关政府部门约定二八原则，即20%用地面积由开发商自由规划，80%用地面积建设限价房。”万科销售人员介绍。

　　对于政府与开发商的约定是否合规，市场反应不同。“限价房可以做别墅吗？我们从来不知道。如果可以做，我们也愿意去拿限价房用地。”广州一家开发企业领导在接受记者采访时表示诧异。

　　但另一些资深业内人士对此不以为然。“如果近两年一直在招拍挂市场拿地，应该熟悉这种模式。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚称，政府部门以各种变相优惠的方式鼓励开发商参与保障性或类保障性住房的建设，这是惯常做法之一。上海以前也做类似的事，比如开发商开发商品房需要拿出部分建筑面积用于安置回迁户，而广州是反过来，大部分是限价房，其中一部分是商品房，这样也可以提高开发商的开发热情。

　　“应该说二八分成是为解决保障性住房供给的特许政策，限价房项目多大面积可以用于商品房建设和销售，是明确写在土地招标文件中的，开发商在拿地时具有同等的判断依据。”专家表示。

　　最新市场消息显示，除广州、北京等已经推出限价房或限价房建设规划外，上海等地方政府也在积极酝酿限价房产品，以响应中央有关部门的号召。

　　“如果所有限价房项目都有"一事一议"的配套优惠，那推广复制的可能就不大。加上申购人资格审核这个最大的难题，限价房会不会重演之前北京经济适用房的混乱局面，成为开发商与投机者新的寻租空间，将是有待检验的问题。”上海易居房地产研究所所长李战军称。

　　面对市场对限价房的多种疑惑，广州相关部门和相关企业多数婉拒了记者的采访要求。广州市国土房管局回复：“您的采访函领导批示此事还在研讨，暂不方便全部回答。”

　　“关于限价地项目的开发，我司尚无开发限价房的经验，做限价房的目的是响应政府政策，关注解决中低收入者的居住需求，在保证企业经营效益的同时，肩负企业公民责任，其他暂不便接受采访，我司会按政府相关政策进行开发。”奥园置业回复。

　　“限价房的推出标志着广州落实民生承诺、妥善解决住房问题方面既务实、又创新。标志着我市多层次住房梯级供应和消费体系的正式形成，和谐社区建设实践有了新发展。”广州市房地局曾经表示。

乱象?

　　“补地价”和单位自建房充抵也是问题

　　另一个存在于限价房市场的“另类”现象是“补地价”的做法。

　　据此前公开报道，保利西子湾项目中的高档住宅部分将通过“补地价”的方式获得商品房销售资格。保利公告显示，西子湾地块成交土地面积为80759平方米，成交价款4.13亿元，地块容积率不超过2。以此测算，该项目楼板地价约为2557元/平方米。如果以1万元/平方米的销售价格计，高档江景住宅部分的成本利润率也达100%以上，销售利润率则达50%以上。

　　或许正因如此，保利地产在该项目正式发售当日对广州本地媒体表示将针对高档住宅部分补足了地价。上海某房企负责人则认为，补地价的时间段对于限价房是个问题：如果没有在土地出让前确定，就有“非透明操作”的可能。

　　另一业内人士则称，应该以理解的态度去看待这一问题，因为在开发的过程中，开发商也有可能会遇到不可抗力，成本增加，这个时候就需要政府相关部门通过一种变通的方式给予开发商应有的补偿。

　　除了买限价房用地配别墅项目的“套餐方案”、补地价方式模糊等特征外，广州限价房项目更有深意的一个现象是以类似单位自建房的项目“充抵”限价房规划。

　　根据记者初步了解，广州风神汽车房地产公司承建的风神公社项目原本计划“优先”销售给东风日产公司员工，但广州风神汽车房地产开发有限公司员工则向记者介绍，这个在广州10个限价房项目中占地面积最大的楼盘将只卖给公司员工，不对外销售。销售单价2800元/平方米，大部分户型面积在150平方米以上，甚至还有复式结构房型。

　　这一新事物诞生初期的乱象如何控制，已经摆在了决策者的案头。“我们不希望最后的结果是，极少部分所谓"幸运"的中等收入家庭住上了限价房，开发商赚得超值收益，地方政府实现拉低房价的目标，整个市场没有根本改变。”戴德梁行一位资深人士这样表示。

　　对这些乱象的具体情况，本报还将持续关注、报道。

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