【主持人】：对北京这样的城市呢？

　　【宋林飞】：当然也在这个范围内，因为上海2004年涨了21%，2005年北京也是21%，2005年在你们这里做访谈的时候，我说今年你们的房价可能涨得很快，到2006年广州深圳这一带也上涨，2006年广州是22%上涨，2007年也涨得很厉害，现在萎缩也很正常，涨得过快的城市，房价适当回落，是正常的波动，正常性的回落或者绝对负增长出现在个别城市，是两种下行的状态，全国来看，总体来说是增幅缩小，还是有所增，但是缩小。这是总体来看，因为要看各个城市房源的分布情况，结构质量的情况。

　　【主持人】：全国来看，房价上浮向下回落，像前期涨幅比较大的城市，像北京、上海、广州，会出现负增长或者向下行。

　　【宋林飞】：我认为是可能的，但是在一定时间里，上和下是短期的波动。

　　【主持人】：您认为现在的趋势已经是房价上涨过快，如果想抑制房价过快上涨的趋势，国家方面应该从哪些方面入手呢？

　　【宋林飞】：国家方面，应使用一些货币政策，货币政策，比如说中央银行希望对房地产信贷适当控制一些。另外可以提高贷款利率，我们也多次提了，今年仍然有可能提。还有一种公开的市场操作的手段，就是对房地产的信贷控制力度大一些，控制强一点，这样对一般房地产开发项目，对取得开发信贷的困难要大一些，控制它一些资金。在行政措施上，对价格过快上涨，政府会适当干预，会采取各种措施，来抑制房价的过快上涨。

　　宋林飞：房价泡沫增多 房价涨幅应在4.8左右

　　【主持人】：再问第二个问题，您提到房地产领域第二个突出问题是价格泡沫增多，价格泡沫在早几年前也有人指出中国房地产出现泡沫，并且预测泡沫马上破灭，但是几年以后中国房地产泡沫没有崩溃，反而节节高升，您认为房地产市场是否有严重泡沫，是否会破裂？

　　【宋林飞】：从全国来看不能讲存在严重的泡沫，有的城市房地产泡沫还是较多的，有泡沫不一定房地产市场就崩溃，所谓价格的泡沫就是价格背离了价值，比如实际只有一百万，现在卖到120万，130万，甚至更高。这样的价格就有点泡沫，说房地产市场有泡沫指出了房价跟住房的实际价值之间的背离。这种泡沫到了一定的程度，到了严重的程度才会崩溃，才会破裂。指出房地产市场有泡沫，这是严重的态度。我们国家房地产发生以后，不久以后慢慢出现泡沫，但是在全国房地产市场来看，还没有达到严重的程度，但是我们必须承认有泡沫，防止新的泡沫滋生出来，如果允许它不断地增长，它有一天终于破灭。破灭的景象在国内就是海南碰到过，在国际上东南亚地区和日本在上个世纪90年代都发生过房地产市场泡沫，包括我们国家香港等地区也发生过。房地产泡沫破灭以后，房子大幅度缩水，比如日本，商业地产有的城市跌幅达到70%以上，住宅地产达到40%以上大幅度缩水，这样对国民经济影响很大，对老百姓来讲财富大量缩水，都是不利的。我们不希望房地产市场的泡沫增多甚至到了崩溃的程度。我们说房地产市场没有崩溃，不能说没有泡沫，我们就可以忽视它。看到这个问题，永远保持清醒头脑，特别在宏观经济的时候，要看到房地产市场的问题，里面有一些泡沫，泡沫适当挤一下，有泡沫说明房地产的价格偏高，偏高。

　　我们也有一些标准，重要的标准就是用房价收入比，所谓房价收入比，是国际上流行的标准。房价收入比就是说某一个人他的家庭，他要购买和所在阶层相对应的房，高等收入可以买高等房，中等收入可以买公寓，像这样的一套房可以用多少年的收入来购买，这是房价收入比。国际上流行的标准，一般说3到6，最早是3到4，后来是3到5，现在到是3到6。世界银行原来讲超过5，房价是相当于全家一年收入的5倍，以后就销不动了。发达国家可以相对来说认为低了一点，发展中国家认为可以高一点，4到6。

　　【主持人】：中国现在的情况呢？

　　【宋林飞】：中国的房价比一般来说，在有的大城市应该是是12%，远远超过了世界银行和国际流行的警戒线。现在发达国家，一般房价收入比是1.8到6，我的同学在国外买房就是2到3，但是中国房价高，一高并不是说中国房地产市场全是泡沫，因为我们有福利分房，福利分房以后就把房价收入比承受的能力加大了，如果长此以往，没有享受福利分房的，购房能力就缩小了。从世界的经验来看，房价高了以后，大家购买房子的成本加大，很多中低收入者很难购房，房价高了以后，租房也高。现在二手房租赁市场，现在大家都愿意炒房，我觉得大家买了房子用于出租，这样的话房地产市场比较正常，现在我们出租的住房供应不足，大家拿到手上都希望炒差价。

　　【主持人】：既然有泡沫，还是问那个问题，如何挤压泡沫，如何防止泡沫继续膨胀，既然现在很清醒地认识到这个泡沫存在？

　　【宋林飞】：对房价进行控制，比如对居民消费价格控制是4.8，住房是消费品，但是不完全是消费品，因为自己住的住房是自住房应该是消费品，对相当多的居民来说是消费品，政府对消费品的增长目标是4.8，也应该成为大多数居民家庭购房时候对房价上涨的期望值，房价涨幅也应该在4.8左右的范围内，这样应该符合中央宏观调控的趋向。

　　宋林飞：囤地助涨房价 农村集体土地可以尝试开发

　　【主持人】：您指出房地产领域第三个突出问题关于土地管理的弊端比较突出，土地也是去年房地产领域很热的话题，从地王频出到开发商囤地的现象也是被很多专家批评指责的问题，您认为我们国家的土地管理存在哪些弊端？

　　【宋林飞】：从去年房地产市场来看，推迟土地开发这是比较突出的问题，圈了地以后，不及时开发，拉长开发周期，他享受土地增值的利润回报，这样是不允许的，是违规操作。现在采取一个办法，征收土地使用税，要根据土地的面积来计税的，你囤地，圈地以后，如果推迟开发，你要交税，这样对开发商的资金压力会加大，但是这个力度还不够，一个平方12块钱，算下来，有较大的压力，对开发商来讲可能压力还不够，我觉得还要加行政措施，进行查处，你长期不开发可以收回，收回以后再进行拍卖，这样就有压力。我觉得对房地产开发的周期应该有限制，你什么样的房可以开发周期多长，不能圈到一块地以后，因为土地也在不断地增值，对推迟开发土地的项目不但要通过土地税，征收土地的使用税，另外再要采取一种办法，就是行政的干预查处的办法，也就是限定他短期进行开发，如果还做不到，就收回，采取这种办法。因为现在没有大量的土地批出去了，但是老是房源供应不足。土地供求矛盾突出，如果增加供应了，房价会抑制上涨。

　　土地中还有问题，土地使用还有一些争议的问题，比如小产权房的问题，小产权房违规的，盲目建的，乱占耕地的，确实要禁止，制止小产权房的发展有它一定的道理。第二个问题可能会干预城市的房地产市场，不要一棍子打死，具体问题具体分析，因为农村的农民在土地的增值过程中也应该得到好处，他要得到土地增值的红利只有一个办法就是集体的建设用地，农民的宅基地拥有以后，省出一部分，应该有一定的权利进行开发，投入市场，现在对集体土地进入市场，对合理的，符合规定的集体建设用地和宅基地进行小产权房的开发和利用，可能要进行一些规范，这样缺乏农民在土地增值过程中得到红利，通过土地也是农民致富的途径，增加财产性收入，也是通过土地资源的增值，得到回报，得到补偿。

【来源：焦点房地产网】