探源

    开发商维系资金链

    “很多开发商把责任推到政府身上，其实是市场承受不了，有效购买力严重不足。”房地产专家韩世同有自己的一番见解，“如果不启动投资性需求，市场很难短时间内回暖。以前是投资推动，但目前在高位购房的投资者已经被套了，广州不像北京、上海，楼市缺乏大量国际资本的支撑。”

    而开发商对房价下跌则另有分析：“同一楼盘各单位本身就有价差，以我们自己的某个楼盘为例，园景比较好的均价7000元/平方米，但是靠路边的最低4000元/平方米，整个楼盘均价6000多元/平方米。如果我把所有的单位都做成6000多元/平方米，再把路边的这些单位拿出一些来做特价房，打七折也是4000多元，你能说我真的降价30%？但我也不否认部分楼盘让利可能确实很大。”

    “折扣等降价措施实际上更多是市场处在低位期时吸引人气的一种营销策略。”粤宏远总经理钟振强的看法与之颇为相似。

    “但也不排除开发商有套现的压力，因为今年处于银根紧缩的状态，如何保持资金链的延续，是很多开发商面临的共同问题。”钟振强进一步分析认为。

    在近日保利地产及香江控股的年度股东大会上，如何确保资金流的延续性，成为了管理层报告的重点，也是投资者关注的焦点。

    香江控股董事长翟美卿明确提出，公司将在今年加快楼盘的销售速度，以更快回笼资金。年报显示，香江控股的资产负债率已接近70%，资金成为公司进一步扩张的最大绊脚石。近期频推优惠营销策略的富力地产，资产负债率则高达140%。

    对于一些融资渠道单一的中小开发商而言，对回笼资金尤为倚重。“目前中小开发商资金中25%左右为自有资金，25%左右为银行贷款，销售回笼资金占了近50%，而以前三者的比例基本为各占三分之一。”韩世同介绍说。

    “现在已有一些中小型房企，因为资金不足，有出让项目或者找合作方共同开发项目的情况。”黄韬告诉记者，“万科在这个时候大打折扣牌，积极回笼资金，便可在合适的时候收购一些较小的公司。”

    北京房价并未出现明显下降

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    虽然打折声四起，北京市房价开始出现松动迹象，但上海证券报记者在调查后却发现，北京房价并没有出现明显下降。

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    打折的不少，降幅却不大

    “现在均价14000元/平方米，其中二居（90平方米左右）南北通透户型，5层的价格在13100至13300元/平方米，14层的在14200元/平方米。”北京万科中粮·假日风景的售楼小姐说。

    她告诉以客户身份问询的记者，目前该楼盘折扣已经恢复为住宅统一折扣，即一次性付款9.5折，按揭贷款9.8折。记者注意到，根据北京市房地产交易管理网3月18日的数据统计，万科假日风景项目已经签约52套，成交均价为13075元/平方米。

    值得注意的是，3月1日，该项目开盘销售时，均价为13800元/平方米，开盘当日购买可以享受一次性付款9.3折的优惠，按揭贷款则为9.6折。

    同样以客户身份，记者从位于北京西南三环的万年花城售楼处获悉，其在售现房均价16000元/平方米，一次性付款9.8折，按揭贷款9.5折。据了解，3月20日后，万年花城项目将推出新房源，价格每平方米还将微涨约七八百元。

    而记者了解到，去年10月左右，万年花城楼盘项目均价还在12000元/平方米。今年以来，则一直保持在16000元/平方米的水平，其价格没有明显下降。

    正是由于上述原因，北京购房者普遍感觉房价没有下降。本周国家发改委和国家统计局公布的最新统计数据也显示，北京新建住房销售价格2月仍以16.5%的涨幅处于70个大中城市中的第五位，且这一涨幅超过了70个大中城市11.8%的平均涨幅。

    对此，万年投资集团万年长兴置业总经理黄玺庆也向记者表示，北京房价并没有下降。“打折仅仅是一种营销手段，并不意味着价格松动。考虑到北京住房的刚性需求，北京房价下降不太可能。”

    然而，可以肯定的是，京城楼市打折声四起却是不争的事实。对此，链家地产一份有关北京打折楼盘的调查报告也指出，目前北京市场打折项目占到调查项目的79.5%，具有一定的普遍性。有一成左右的项目打折幅度在95折及以下，属于大幅让利行为。

【来源：上海证券报】