探源

    开发商都还想看一看

    “实际上，最可怕的事是住房交易量持续走低。”一位业内人士表示。记者也注意到，按照北京市房地产交易管理网的记录统计，今年2月的网上认购数和网上签约数分别为3628套和2823套，而去年同期的这两个数值分别是4295套和6604套，同比分别下降了15.5%和57%。另从每日签约数估算，目前成交量也较去年下降了约50%左右。

    对此，业内人士分析指出，连续六次加息，加之对第二套房的限制，以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，在一定程度上改变了人们对于房地产市场的预期。

    “特别是今明两年一大批保障性住宅投入市场后，会明显缓解实际刚性需求的压力。”中国指数研究院副院长陈晟说。

    3月初，北京市建委主任隋振江向媒体透露，今年北京保障性住房的供应面积已经确定为800万平米，相比去年530万平米的供应量，大幅增加了51%。

    这正是本次市场观望与以往的不同之处，也正是由于上述原因，房地产专家普遍认为，目前北京楼市进入了购房者和开发商集体观望期。虽然随着3月传统销售回暖季节的到来，部分开发商开始以打折的方式促销，期望增加销售量，但回暖迹象并不明显。

    上海只被万科特卖“闪了下腰”

    看相

    与北京的情况相似，上海楼市也只是被“拐点”论闪了下腰。虽然市场内的一系列现象以及数据表明上海的房价有下行趋势，但购房者甚至业内人士并没有感觉到。

    看相

    大都摆出不降价姿态

    作为当年楼市重要的“风向标”之一，本周一刚结束的“上海之春”房产展示交易会恐怕让开发商和购房者都感到失望。

    对开发商来说，房展会显示出楼市的“虚假繁荣”之相，人流量比去年那届下降了5%，成交及意向金更下降了30%；对购房者来说，多数人只是来“打样”的。

    携楼盘前来参展的开发商也是态度各异。如以大华为代表的开发商旗下楼盘价格坚持去年水平，无论是位于浦东、均价18000元/平方米的“锦绣华城”，还是位于浦西、均价17000元/平方米的“御品水岸”，都摆出一副不降价的姿态；上月曾95折特卖的万科新里程也“重回”17000至18000元/平方米的均价高位，销售人员甚至称本周六将开盘的万科金色雅筑还会比同地段的万科新里程卖得贵。

    一小部分开发商则开始采用送装修、赠家具、免2%契税等方式进行暗降；还有一些楼盘定在4、5月份开盘，销售人员对外表示房价尚未确定，但先期登记届时可享受98折优惠。

    “前一阶段万科打折销售，客观上反映了开发商配合政府宏观调控，是超前主动规避市场可能潜伏的风险，并快速回收资金避免被动的考虑。当然，这会对其他开发商产生不小的心理影响和示范效应，但目前来看，上海楼市还未迎来促销高潮。”分析人士指出。

    为了自身利益这一共同的目标，开发商阵营发生着变化，但他们却难以改变购房者的预期。

    “我觉得供需关系是决定房价的一方面，但现在还有一方面就是大家的预期。今年许多大城市的楼市进入了观望，但像去年那样在观望后一下子爆发的情况不会重新出现。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示。

    数据也能说明一些问题。如在刚刚过去的3月上半月，佑威房地产研究中心发布的报告显示，上海一手商品住宅（剔除动迁配套房）的成交量为36.92万平方米，虽然环比增长了33%，但是相比去年同期仍下降了39.7%；此外，去年同期的成交量环比增长率高达121%，是3月上半月涨幅的近4倍。

    而在连续上涨一年之后，上海新建商品住房价格在今年2月首次出现环比下跌。国家发改委和国家统计局发布的报告显示，2月上海房屋销售价格增长停滞，房价与1月持平。其中，新房价格还出现了0.1%的环比下跌。

    “房价‘拐点’论的纷争多少反映了群众对缓解住房难的企盼，而当前的上海住房市场就处在新一轮调整期的前夜。”中房上海指数办公室的分析师指出，虽然上海住房价格总体没有出现调头，但成交量收缩，价格涨幅平缓，许多开发商延缓新盘上市并扛住房价，购房者则持币观望耐心等待，市场博弈正在进一步演进。

    探源

    期待购买力恢复性上涨

    面对上海楼市的“摇曳”姿态，开发商选择了“慎行”，业内人士则选择了“谨言”。

    “其实道理很简单，一些前期涨价太多和地段较偏的楼盘，开发商在价格上往往比较容易松口，而市区的品质较高的楼盘，开发商肯定不太会选择降价。”佑威房地产研究中心主任薛建雄如此看待开发商之间的态度分化问题。

    至于房价走势，资深评论人士蔡为民则认为，上海房地产市场的利好因素正在不断减少，政策调控加紧、房贷大幅度萎缩、产品价格上涨而购买能力下降等等，让大家再去期待房价有一个大幅度的飙升是不可能的。

    中国指数研究院华东分院副院长陈晟也认为，政策已经开始深层次地影响房地产业，随着中小户型楼盘及保障类楼盘的开发及供应逐步放大，未来“技术层面”导致的短期供需不平衡的情况不会出现。“由此我坚信房地产价格的涨幅一定会趋缓。”

    不过，薛建雄却认为，在国家经济快速发展、人民币升值也较快的背景下，上海以市区为主的房价不涨才是没道理的。而之所以现在楼市过冷，一个原因是前期涨得太快，需要一个缓冲再接受的过程；另一个原因就是购买力被过度抑制，其中购买市区住房的有钱人主要是受房贷新政影响，中低收入者则是基于政府正推行各种保障类住房而不急于购房。“但是，在去年购买力过度释放的情况下，再抑制购买力，一旦搞得不好，如银根松动或者出现其他的融资渠道，也很有可能重新出现一轮像前年至去年那样‘先抑后扬’的报复性上涨。”

【来源：上海证券报】